家の購入後、離婚したらどうなりますか？３つのステップ

離婚が決まったら…たくさんのことをやらなくてはいけません。

その中でも「持ち家」の財産分与は特に頭を悩ませる問題になります。
なぜなら、離婚する時は多くの場合、持ち家の住宅ローンはまだ残っており、簡単に家を売却できない状況だからです。

住宅ローンは「債務」であり、途中で支払いを辞めますということはできません。

離婚後は住む予定がなくなった家のローンを払い続けなくてはいけなくなり、この不要資産となった持ち家が原因で揉めることがあるかもしれません。

など、不安要素はたくさんあります。
今回は離婚に伴う、持ち家の問題について詳しく解説します。

家の購入後、離婚となったらどうすればいいの？

家の購入後、離婚となったらどうすればいいのでしょうか。
まずは現状を正しく理解をして状況に合わせた選択をしなくてはいけません。

①住宅ローンが残っているかいないかを確認

まずは、住宅ローンが残っているか、いないかを確認をしましょう。
住宅ローンの残債証明書または、住宅ローンお借入れの銀行にて確認ができます。

持ち家は「資産」となりますが、多くの場合、購入するために住宅ローンを組んでいると思います。

その住宅ローンは離婚した後はどうなってしまうのかというと、この住宅ローンは、離婚と関係なく継続されるものであり、住宅ローンが残っているならば単純に売却して財産分与とはなりません。

住宅ローン残債が無ければ売却して財産分与をする

住宅ローンの残債が無い（既に完済している）のであれば、家を残すという選択が考えられます。

または売却してその売約益を財産分与するということもできます。
このように、住宅ローンがなければ、その夫婦の考え方に合わせ自由に対処することが可能です。

住宅ローン残債がある時は不動産価値を確認する

次に、住宅ローン残債がある時は不動産価値を確認する必要があります。

その際、住宅ローンの残債よりも住宅の売却益が上回る場合は、「アンダーローン」となり、逆に住宅ローンの残債よりも住宅の売却益が下回る場合を「オーバーローン」となります。

現在の不動産価値を確認して、まずはこの状況を理解しましょう。

住宅ローンが残っていても家は売却できる

そしてこのアンダーローンでもオーバーローンでも実際のところ、家の売却は可能です。
つまり、住宅ローンが残っていても家は売却できるのです。

まずは先述した通り、一般売却するにあたり、「売却益が出る」のか、「売却損が出て補填しなくてはいけない」のか確認することが重要です。

「アンダーローン」であれば、売却益をローンの返済にあて完済することを伝えれば、銀行（債権者）も抵当権をはずしてくれるので売却に問題はありません。

ただし、「オーバーローン」であれば、住宅ローンの残債を売却益が下回っており、家を売ってもローンが残ってしまうので、銀行は抵当権のある物件の売却許可をしてくれません。

住宅ローンを組む際にその不動産を担保としているので、完済できない場合は、担保の物件を売却していいとはならないのです。

このオーバーローンであっても通常売却を行うときは、売却後のローン残高を預金や両親等の援助にて完済してしまうことができれば大丈夫です。

この売却損を補填できない場合は、後述の②任意売却を検討することになります。

②オーバーローンのときは任意売却が可能か確認

次に、オーバーローンで売却損を補填できないが、売却することを決めた場合は、任意売却が可能か確認しましょう。

今後のトラブルを避けるためにも、非常に大切な判断となります。

離婚後このまま住宅ローンの支払いを継続できるかは保証できない場合が多いからです。
（理由を解説＞離婚で住宅ローンの残った家は売るべき？）

オーバーローンでも自宅を売却できる任意売却

任意売却とは、ローン滞納時やオーバーローンの状態でも売却できる方法です。

通常の売却では、オーバーローンの状態の家を売ることは出来ませんが、銀行側と交渉をして「売ってもいい」と合意をもらい、売却を実現する方法が任意売却なのです。

この交渉は、専門家に相談をして任意売却を可能にしてもらえるか確認しながら進めることがいいでしょう。
（詳しくは＞任意売却とは？）
（更に詳しく＞任意売却後の対処法と注意点）

③どちらかが住み続ける場合には名義を確認

最後に、どちらかが住み続ける場合には名義を確認しましょう。

この住み続けることを離婚時に選択される方は多く、「住み慣れた環境に居たい、勤務先・子育ての問題で引っ越しができない」という理由がほとんどです。

このようにどちらかが住み続ける選択をした場合は、土地・建物と両方の名義人が誰になっているかを登記簿謄本にて確実にはっきりさせる必要があります。

万が一、土地が義理の両親の所有であったとしたら、将来相続問題で揉める可能性もあるからです。

では、詳しく解説します。

名義人が居住を続ける場合は住宅ローン継続する

まず、【名義人が居住を続ける場合】は住宅ローン継続することで問題はありません。

例えば、夫が名義人で離婚後もその家に住み続けることを選択すれば、そのままローンの支払いを継続していくことで大丈夫です。

名義人でない方が居住する場合は公正証書を残す

ただし、【名義人でない方が居住する場合】は、揉め事を無くすためにも公正証書を残しましょう。

名義人が夫であった場合、「夫が住宅ローンを支払い続け、妻は住み続ける」という選択はトラブルにもつながりやすいパターンです。

なぜなら、夫が離婚後も支払い続けるという保証はなく、数年後、実際に住宅ローンの返済が滞り、物件を差し押さえられてしまうなどの相談も後を絶ちません。

この場合は、競売で落札され、退去を余儀なくされます。

リースバックという売却して住み続ける方法がある

もう一つの方法として、リースバックという売却して住み続ける方法があります。

リースバックとは、一度持ち家を売却して、その売却先（投資家等）の所有者から賃貸として借りることでそのまま住み続けることができる方法のことをいいます。

様々な条件が合わなくてはいけませんが、住宅ローンの残債があっても選択でき、この方法であれば、夫名義の家を売却して、その後、妻が賃貸契約を交わして住み続けることが可能です。

リースバックの最大のメリットは、住宅ローンの支払いからは解放されることができ、かつ住み慣れた家に住み続けることが出来るということです。

そして、通常の賃貸契約と同じように、今後の状況変化に応じて動きやすくなることが挙げられます。
一度条件が合うか相談してみるのもよいでしょう。

離婚に伴う持ち家売却の注意点

２章では、離婚に伴う持ち家売却時の注意点についてまとめました。

連帯債務・連帯保証人は債務者と同じ責任がある

まずは、連帯債務・連帯保証人である人は、主たる債務者と同じ責任とリスクを負っているということを忘れてはいけません。

住宅ローンを組む際に、夫が住宅ローンの契約者になれば、妻が連帯保証人になるというのはよくあります。または、連帯債務（ダブルローン）とする場合です。

ですが、離婚の際に「連帯保証人から外れたい」「名義から自分だけ外れたい」言っても銀行側が応じてくれることはありません。

そのため、夫婦どちらが将来的にローンを払えなくなれば、離婚していたとしても連帯保証人に支払い義務が生じます。

ちなみに、連帯保証人は、金融機関からローンの返済を請求された際に、「先に名義人に請求してほしい」とすることも言えませんので注意が必要です。

既に相手と連絡が取れない時は売却できない場合がある

二つ目は、家が共有名義の場合、離婚後に連絡が取れなくなると売却できない場合があることです。

離婚の数年後に売却しようと考えていても、そのときにはお互いに連絡がつかなくなっているケースも多くあります。

また将来、共有名義の状態で相続が発生したときに、お互いの家族が増えていることも想定しなくてはいけません。
このとき売却をしたいと思っても遺産分割協議が発生し簡単には売却ができず、放置されてしまう場合もあるのです。

ローンが残っている状態での名義変更は契約違反となる

そして、ローンが残っている状態で家を勝手に名義変更するのは銀行との契約違反となります。

それを勝手に名義変更することはもちろん詐害行為となり、一括返済を求められる可能性もあります。

もし家の名義を妻に変えるのであれば、それに伴い住宅ローンも妻名義で借り換える必要があります。（実質的には妻が夫から家を買い取って、妻が新たに住宅ローンを組むかたちです）

ただし、当然ながら妻に収入があり住宅ローンの審査が通ることが条件となります。

まとめ

今回は離婚が決まったときの「持ち家の対処」について詳しく解説致しました。

現在のローン状況や家庭事情によって選択は異なることになりますが、どの場合も問題の先送りにはせず、解決方法を話し合うことが大切です。

離婚後は、疎遠になってしまうこと、新たな環境がスタートします。
たくさん話し合いが必要になる中でも、「持ち家」についてはしっかりと今回のポイントを調べて理解しておきましょう。