離婚しても家のローンの債務は外れない！離婚時に必ず話し合うべきこと

住宅ローン問題は、離婚を考えている夫婦にとって大きな問題です。

「住宅ローンを一人では払えない」

「養育費の代わりに住宅ローンを払ってもらいたい」

「共有名義のまま売りたいが、ローンが残っている」

「財産分与としてもらいたい」

「財産分与として分け合いたい」

など、不安や疑問になることは多く、解決の順番もわからないため、とりあえず離婚を急いでしまったとすると、後々困った状態になってしまう恐れがあります。

住宅ローン問題を先送りすると、離婚した後に連絡を取り合うことが難しくなってしまい、話し合いや売却手続きを拒否されてしまうこともあります。

しかし、婚姻中に夫婦が購入した不動産は、財産分与において決めておくことがたくさんあるため、もめてしまう要因になってしまうことが多々あります。

今回の記事では、離婚と家のローンの関係から今後の住宅ローンの返済に伴う整理すべきこと（離婚後における支払い者、決めておくことなど）など、万が一離婚をしたときの対処法について解説しています。

正しい情報や知識を知っておくことで、離婚前にきちんと夫婦で話し合うようにしましょう。

離婚しても家のローンの名義は変わらない

まず、離婚と家のローンの関係ですが、たとえ夫婦間で離婚が決定したといえども、簡単に家のローンの名義を変更することは出来ません。

あくまでも住宅ローンの名義変更は、名義人と銀行との契約のため、離婚が原因では変更理由にならず、別の関係性にあると認識しましょう。

離婚と家のローンはそれぞれ解決が必要

離婚と家のローンはそれぞれ解決が必要になります。

離婚が決まれば、お互いの資産を分け合う作業も必要になるのですが、婚姻関係が結ばれている間にできた夫婦の共有財産をすべて清算する必要があります。

離婚を決めた場合は、家とローンを含めて財産分与を考えていくことになるのです。

解決していく内容としては、この持ち家を売却して整理するか、どちらかが住むのか、だれが住宅ローンを支払いを行うのかを話し合うことになっていきます。

つまり、今まで住んでいた家の利用の有無を話し合い、実際に可能であるのかを調べることから始めます。

ローンは財産分与の対象とならず債務者に返済義務がある

家のローンは財産分与の対象とならず債務者に返済義務があります。

売却した上で利益が残れば財産分与を行うのが一般的ですが、家のローンの残りが多く、売却できない場合の家は「マイナス資産」であり、基本的には、財産分与の対象となりません。

ただし、このようにマイナス資産が多くなってしまうと、夫婦どちらかが住み続けることを選択することになることが多いのではないでしょうか。

財産分与を行う予定の資産が多ければ、マイナスをカバーできますが、資産がないときには住宅ローンをそのままにして住み続けるしかないからです。

このとき、名義人である方（夫）が、返済しながら住み続ける場合は、「不動産の時価」を確認し、ローン残債を考慮してから財産分与を行うこともできます。

いずれにしてもローンは債務者が払うということには変わりません。

住宅ローンの契約内容・名義人は確認しておく

また、住宅ローンの契約内容・名義人は確認しておきましょう。
住宅ローンの借り方には、単独で借りるほかに「連帯保証」「連帯債務」「ペアローン」の3つのパターンがあります。

婚姻後に取得したすべての不動産について、登記情報やローン申込書の契約状況を調べてください。

住宅ローンの名義は夫であるケースが主流ですが、そうではない場合もあります。

妻も連帯債務者であったり、連帯保証人になっていることもあるためです。

また、謄本で確認できる住宅の名義には、一人で所有する単独名義と、夫婦2人や、両親など複数で所有する共有名義があります。

単独名義の場合は所有者が一人なのでその人の判断で自由に売却することが可能です。

これに対し共有名義の場合は共有する名義人全員の同意がなければ住宅を売却することはできません。

離婚する夫婦の同意があって初めて、自宅を売却することができるので、必ず事前に関係者を把握しましょう。

離婚の前にローン支払い者を決定する

ここまでの流れで不動産の価値や残債を調べるとともに、次はその不動産のローンの支払い者を決定する必要があります。

不動産が離婚直前まで住んでいる家であれば、どちらかが住み続けるという選択もありましたが、住宅ローンはあくまで返済者がそこに住み続けることを前提として融資されるものです。

その為に、離婚で夫が家を出て行くことが決まった場合には、住宅ローンの規約に違反してしまう可能性があるのです。

そうなると、住宅ローンの一括返済を求められてしまう危険性も出てきてしまいます。

このように状況が変わるのであれば、速やかに金融機関に相談をする必要がありますが、本人が住まない場合には、住宅ローンとして認められず、契約内容が変わってしまうため、認められないケースも考えられます。

また、条件の変更で支払い金額が多くなる可能性もあるため、離婚するにあたり確認をしましょう。

離婚による債務者の変更は簡単にはできない

ここで、冒頭でも述べましたが離婚による債務者の変更は簡単にはできないということを説明します。

そもそも融資は、住宅ローンを申し込んだ「個人」に対して判断しているので、離婚するからといって、共有名義を単独に切り替えてもらうこと、連帯債務、連帯保証人からはずすことを原則認めていません。

離婚をするので「保証人から外して」と言っても、債務者の意思だけで外せるものではなく、離婚後も保証人であることは変えられないのです。

金融機関としては、保証人が必要だと判定したので連帯保証人をつけて契約したのです。
この関係を保つのは普通であり、承諾を得ることはほぼありません。

また、当然ながらペアローンの解消もできないため、お互いの借入額を考慮して財産分与を進めることになるのです。

家のローンが残っているときの離婚（オーバーローン時の離婚）

家が「アンダーローン」なのか「オーバーローン」なのかによって売却方法や財産分与の仕方が異なります。

オーバーローンとは、ローンの残高が家の評価額よりも高い状態、つまり売ってもローンを全部返しきれないという状態です。

2章では、この「オーバーローン時の離婚」についてリスクと対策を詳しく説明します。

離婚後にそのままにしておくとリスクが発生する

まず、オーバーローンであると、離婚後そのままにしておくとリスクが発生しやすいです。
もともと離婚を伴わなくてもオーバーローンの家を売却するのは困難です。

（詳しくは＞住宅のオーバーローンは売却が困難）

本来は離婚前に解決すべきことや、メリット・デメリットを把握していなくてはいけません。
離婚後のトラブルの多くは、お互いの生活が変化してしまうことだからです。

「広い部屋が要らないため売りたい」「転勤が決まり住み続けられない」という変化は訪れます。

しかし、オーバーローンになっていると住宅を売却しても住宅ローンを完済できず、自宅を失ったのに残債だけが手元に残ってしまうという事態になります。

その時になって初めて、財産分与が不公平だったと言っても、離婚後2年以内でないとやり直しは難しいのです。

離婚時の財産分与は基本的に折半ですが、当事者同士の話し合いが原則なので配分はどのように決めてもよいことになっています。

あくまでも双方の合意が前提ですが先に話し合っておくことでリスクの対策ができるのではないでしょうか。

（類似記事＞離婚後家は売却すべき？）

では、リスクを説明します。

リスク①相手が払えないと請求が来る

相手が払えないとペアローン・連帯債務者に請求が来ます。
離婚後に元夫の収入が減ったり、再婚して支出が増えたりといった可能性は十分にあります。

例えば、オーバーローンであるため売却を諦めて、離婚する際に養育費や慰謝料は一切もらわない代わりに、住宅ローンは元夫が払うという約束をして妻側が住み続けた場合です。

万が一元夫が住宅ローンを滞納したら、家を競売にかけられる恐れがあるのです。

住宅の所有者およびローンの債務者が元夫である場合、元妻は使用貸借人にしかすぎず、賃貸借人とは違い、競売などで売却されたならば出ていかなければいけません。

リスク②新しくローンが組みづらい

次のリスクは、新しくローンが組みづらくなることです。
当然ですがオーバーローンの家を抱えたまま、新しく住宅ローンを組むことはできません。

住宅ローンは先述しましたが、自身が住む家の購入に使う融資です。

二つ目ということになると、フリーローンまたはセカンドハウスローンということになります。（上記の場合も返済比率や条件がネックになり非常に審査は厳しくなります）

完済している不動産ですぐに売ることができる、またはアンダーローンであれば同様ですが、オーバーローンの家は売却が困難であるため、気を付けなくてはいけません。

リスク③共有名義は売却の同意が取りづらい

そして、共有名義は売却の同意が取りづらいというリスクがあります。
完済できる場合は利益を分与することで売却の同意を取りやすいですが、オーバーローンである場合は残債は両者に返済義務があります。

そのため、売却の反対をされた場合は進めることができません。

離婚時オーバーローンであるときの対策

離婚時オーバーローンであるときの対策をまとめました。

単独名義で他銀行に借り換え

ローンの名義変更はできないため、他の金融機関で住宅ローンを借り換える方法です。

借り換えることで、以前契約していた住宅ローンを完済できれば名義から外れるので、単独名義にできるようになります。
ただし、借り換えの条件は銀行毎に異なるため、条件が悪くなることも考えておかなくてはいけません。

また、ペアローンのように、共有名義から単独名義へ変更する場合は特に注意が必要です。
この場合、元々が夫と妻の収入を合わせた返済比率で契約していたはずです。

新しく単独名義にすることで返済比率オーバーになってしまうと借り入れ金額は少なくなってしまいます。
ローンの残りを完済できることが条件になりますので、単独の収入が上がっていれば可能になることもあります。

通常売却（残債分を預金資産から捻出する）

通常売却も選択肢として考えられることもあります。
オーバーローンでもまだなんとか補填ができる場合、少し高めに売り出すことも可能です。

オーバーローンのリスクを抱えたまま、離婚してしまうよりは話し合いができる早い段階で売却をしておくことは非常に重要です。

オーバーローンであるからこそ、早めに専門家に相談し、売却への準備をすることにより対策が練っておけるでしょう。

任意売却と債務整理で解決する

最後に、任意売却と債務整理で解決する方法をお伝えします。
多くの債務が既に残ることが確定していた場合は、任意売却を行い、売却後に債務整理をすることで、住まない家の処分をすることができます。

ただし任意売却は既に住宅ローンの支払いが厳しく、この方法でした解決できないときに行います。
もちろん任意売却には気を付けるべきこともあるため、必ず任意売却の専門業者に確認してから進めてください。

まとめ

今回は、離婚時に考えるべき、住宅ローンの返済に伴う整理すべきことを詳しくお伝えしました。

住宅は、簡単に容易に2分の１に財産分与できないものであり、ローンが残っているとさらに夫婦の問題だけではなくなります。
オーバーローンであるかないかも選択肢の分かれ目になってくるのですが、オーバーローンの状態であってもきちんと話し合う状態であれば解決することは可能なのです。

そのため、早い段階で専門家に相談し、売れなかった時の対処法や、財産分与の仕方が変わることも話しておくとトラブルが減るのではないでしょうか。

（類似記事＞家の購入後離婚したらどうするの？）