競売の流れと期間を図解！住宅ローン滞納から強制執行までは1年以上

住宅ローンを支払えなくなってしまい、そのまま滞納してしまうと、最終的には自宅が競売にかけられてしまいます。

競売とは、債権者(住宅ローンを貸している銀行やその保証会社)が裁判所に申し立てをして、入札形式で担保に取っている不動産を強制的に売却し、貸したお金を回収するための手続きです。

自宅を競売にかけられてしまうと、最終的には家を強制退去させられてしまいます。

当社にご相談いただいた方の中にも、すでに手遅れで自宅が競売にかけられてしまい、家族が路頭に迷うことになったという悲惨な方々が実際にいらっしゃいました。

それでは住宅ローンを滞納するとすぐに競売にされて、強制退去させられてしまうのでしょうか？

結論としては、住宅ローンを滞納してもすぐに競売にかけられるわけではなく、滞納開始から競売による強制退去までは1年以上の期間があります。

上記の例のような悲惨な結末を迎えないために大切なことは、住宅ローン滞納から競売までの流れをしっかりと理解し、その状況に応じて適切な対処することです。

そのために、本稿では競売の流れと対処法を詳しく解説していきます。

住宅ローンの滞納から競売まで期間と流れ

では早速、住宅ローンの滞納が始まってから競売で強制退去させられてしまうまでの期間と流れを解説します。

住宅ローンを滞納してしまってから競売の強制執行までの流れは下記の図の通りで、期間はおおよそ14～18ヶ月です。

住宅ローン滞納から競売の開始決定までは7～8ヶ月

住宅ローンの返済が滞ってしまってしまっても、すぐに競売の手続きが開始されるわけではありません。

通常は、住宅ローンの最初の滞納から、債権者が競売の手続きを開始するまでに以下のような流れを踏み、7～9ヶ月の猶予があります。

具体的な流れはまた後述しますが、競売は家を強制的に売却するという強力な法的手続きであるため、1～2ヶ月返済が遅れたくらいでは銀行側もいきなりそのような手続きを行うことはできません。

なお、前述の7～9ヶ月というのはその間1回も返済をしなかった場合ですので、例えば2ヶ月に1回でも返済をしていけば、その分競売開始までの期間を引き延ばすことができます。

しかし、約6ヶ月分の滞納が溜まってしまうと、債権者が競売の申立準備に入り、そこから1～2ヶ月で裁判所の競売の開始決定がされてしまいます。

競売の開始決定から開札までは5～7ヶ月

債権者から競売が申し立てられて裁判所がこれを受理すると「競売開始決定通知」が自宅に届き、その後、執行官の現況調査、入札期間の通知、配当要求広告、入札という流れを経て開札に向かいます。

開札とは、誰が一番高い金額で入札したかが公表されることで、この時点で落札者(買い手)が決まります。

言い換えるとこの日を持って競売の取り下げができなくなる日ということになります。

この「開始決定」から「開札」までの流れは裁判所の込み具合などによっても変わりますが、概ね5～7ヶ月前後です。

開札から強制退去までは約2～3ヶ月

競売が開札して落札者が決まると、そこから数日で売却許可決定がなされ、その後1ヶ月以内に落札者が代金を納付するという流れで進んでいきます。

この代金の納付をもってその不動産の所有権が落札者に移転されます。

この段階で自宅が自分のものではなくなるため、自分の家だと言い張っても法律上はもう他人のものということになります。

従って、そのまま居座っていると不法占拠ということになってしまうのです。

ただし、そのまま居座ったとしても即日強制退去させられるわけではありません。（あくまでも不法占拠というかたちになるため居座って良いというわけではありませんが）

そのまま居座ると、そこから約2ヶ月で強制執行されて強制退去を迫られます。

ここまでが①滞納から競売開始、②競売開始から開札、③開札から強制執行の大まかな流れですが、ここからはステージごとにもう少し細かく解説してきます。

住宅ローンの滞納から競売開始決定までの流れ

それではまず、住宅ローンを滞納してしまってから、実際に競売の手続きを開始されるまでの流れを詳しく解説します。

この流れを理解したうえで、自分が今どのステージにいるのかを把握し、できる限り競売を開始されるまでに後述する任意売却等の対処を取るようにしましょう。

滞納1～6ヶ月目：銀行からの督促

滞納して最初の流れとしては、まず最初に銀行からの督促が来ます。

最初の1回目は「引落口座にお金が入っていなかったため引き落とせませんでしたが、どうされましたか？」というような、比較的やわらかい対応で電話がかかってきます。

この段階では「すぐに入金します」と答えればそれで終わりです。

しかし、2～3ヶ月目になると「すぐに払ってください。いつまでに入金できますか？」といったように、かなり激しい督促の電話が来るようになります。

なお、この2～3ヶ月目の滞納で督促状が届くようになります。最初のうちはハガキなどで届きますが、滞納が進んでいくごとに封書や内容証明郵便などで督促状が届くようになります。

そして、4～5ヶ月目には「このままでは期限の利益を喪失します」「代位弁済します」「法的手続きを取ります」などの予告通知が届きます。

以上が滞納期間中の流れですが、滞納期間が長くなるほど銀行も厳しい対応をしてきますので、精神的にも追い込まれていく方が少なくありません。

滞納5～6ヶ月目：期限の利益喪失

住宅ローンの滞納が5～6ヶ月になると、次の流れは期限の利益喪失です。

期限の利益とは、「債務を分割して返済する権利」であり、これを喪失するということは、残っている住宅ローンを一括請求されるということです。

簡単に言うと、「滞納が続いたのでもう住宅ローン契約を解除します。従って残っているローンを全部一括で返してください」ということで、例えば住宅ローンが2000万円残っていればその2000万円を一括で払わなければならないのです。

もちろんそんなことができるはずありませんので、事実上この時点でもうこれまで通りローンを払って家に住み続けるということが不可能になります。

滞納6～7ヶ月目：代位弁済

期限の利益を喪失すると約1ヶ月以内に住宅ローンの残高を一括払いするよう通知が届きます。

もちろん一括払いできることはほぼないと思いますので、この返済期日を過ぎた段階で代位弁済の流れに進みます。

代位弁済とは、住宅ローンの保証会社が債務者に代わって銀行に一括で返済をする手続きです。

保証会社が立て替えて銀行に払うかたちになるため、債権が保証会社に移転し、代位弁済以降は銀行ではなく保証会社から「当社が代わりに払ったので、当社に一括で払ってください」という請求が来るようになります。

簡単に言うと、窓口が銀行から保証会社に代わるということです。

なお、保証会社に分割払いやローンの組みなおしを交渉しても応じてもらえることはまずありません。

滞納8～9ヶ月目：競売開始決定

代位弁済後、保証会社に一括で返済できなければ、その保証会社が自宅の競売を裁判所へ申し立てます。

申立後、数週間で「競売開始決定通知」が自宅に届き、競売の流れが進んでいきます。

競売開始から開札までの流れ

次に、代位弁済後に競売開始決定がされてしまってからの流れを解説します。

開始決定後は裁判所が粛々と以下の流れでその手続きを進めていきます。

なお、任意売却するには遅くとも入札期間の通知前には動きださなければ手遅れになります。

現況調査（開始決定後1～2ヶ月）

競売開始決定から1～2ヶ月程度で裁判所が任命した執行官が不動産鑑定士を連れて自宅を訪問します。

この現況調査は、競売の基準となる評価額を算出するために行われます。

なお、この現況調査は事前に訪問日を知らせる通知が届き、当日の立ち合いを求められます。

仕事などでどうしてもその日に立ち会えない場合は、事前に裁判所に連絡をすれば日時を変更してくれる場合があります。

売却基準価額の決定、入札期間の通知（現況調査後2～3ヶ月）

現況調査後の流れとしては、執行官訪問から2～3ヶ月程度で、裁判所から期間入札の通知が届きます。

この通知には「入札期間」「開札日」「売却基準価格」が記載されています。

この段階で開札日が確定するため、どんなに遅くてもこの通知書に記載の開札日までに競売を取り下げられないと競売が確定してしまいます。

そのため、任意売却する場合には、この開札日の前日までにすべての手続きを終える必要があります。

なお、通知書に記載された「売却基準価格」は目安であり、この価格で売却されるわけではありません。

あくまでも入札形式のため、最も高い金額で入札した人が落札することになります。

物件によって大きく異なりますが、一般的にはこの売却価格の1.3～1.7倍の範囲で落札されることが多いです。

インターネット（BIT）に公開（入札期間の2～3週間前）

入札期間の2～3週間前になると、自宅が競売にかけられたことが裁判所の競売ホームページに掲載されます。

このホームページを通称BIT(ビット)と呼びます。http://bit.sikkou.jp/app/top/pt001/h01/

このBITには競売になった物件の情報が細かく掲載されます。

そのため、自宅の住所や外観・室内写真などが掲載され、どこの家か特定されてしまうため、自宅が競売に掛かったことが周囲に知られてしまう可能性があります。

また、競売で入札を検討している業者が自宅の周りを見に来たり、訪問してくることもあります。

期間入札の開始

BITへ情報が記載されると次に「入札」→「開札」という流れで進んでいきます。

裁判所からの通知書に記載された期間で入札が開始され、この入札期間に入札をする人や業者は裁判所にいくらで入札するかを通知します。

入札期間は約1週間程度で、入札期間が終わると数日で開札となり、落札者が決定します。

開札期日

入札期間が終わって開札期日を迎えると、最も高い金額で入札した人または業者に落札者が決定します。

なお、理論上はこの開札日の前日までは競売を取り下げることが可能です。

当社でも開札日の2日前に任意売却を成立させて競売を取り下げられた実績があります。

逆にこの日を迎えた時点で落札者が確定するため、競売の取り下げが不可能となります。

開札から強制退去までの流れ　

競売の開札日を迎えた時点で落札者が決定しますが、開札日に所有権が移転して強制退去させられるわけではありません。ここでは開札日から所有権移転、強制退去までの流れを解説します。

売却許可決定（開札日から1週間）

開札後の流れとしては、まず開札日から1週間程度で裁判所が売却許可決定を出します。

ここで売却不許可自由(落札者が不適当な場合)があれば許可決定が降りませんが、よほどのことが無い限り売却許可が決定されます。

また、売却許可決定から1週間の間は債務者から不服申し立てをすることができますが、正当な理由がない限り不服申し立ては認められません。

売却許可決定から1週間以内に不服申し立てがなければ売却決定が確定します。

従って、事実上は開札日から2週間で売却許可決定が「確定」することになります。

代金納付期限日＝所有権移転日（売却許可決定から約1ヶ月）

次に、売却許可決定がされると落札者に1ヶ月以内に代金を納付するよう通知がされます。

落札者が代金を支払った時点で所有権が落札者に移転します。

自宅から退去

落札者が代金を支払った時点で所有権が移転され、自宅が第三者のものになり、自宅から退去を迫られます。

これ以降に居座っていると不法占拠という扱いになってしまいます。

引渡命令申立て

もし所有権移転後も退去せずに自宅に居座り続けると、落札者が「引渡命令申立て」を行います。

この引渡命令が確定すると、裁判所から自宅の引渡を命令されます。

強制執行（所有権移転日から約2ヶ月）

引渡命令後もなお居座り続けると、最終的には強制執行が待っています。

通常、落札者が強制執行を申し立ててから1ヶ月前後で執行官が訪問し、強制執行日を予告します。

この強制執行日は予告の日から1ヶ月以内に設定されます。

強制執行日までに退去していなければ、最後の流れとしていよいよ本当に強制執行されてしまい、家から無理やり追い出されてしまいます。

以上が競売の流れです。

ご覧いただいた通り、強制執行までいってしまうと悲惨な結末が待っています。

そうなる前に、できる限り早い段階から対処をしておかなければなりません。

次章では、競売を避けるための任意売却について解説します。

競売を回避するための任意売却

それでは、競売の流れを把握したうえで、それを避けるための方法である任意売却についてご説明します。

任意売却とは

任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になってしまった場合に、銀行や保証会社と交渉して、競売ではなく一般の市場で売却する方法です。

競売と異なり、裁判所を通さずに一般の市場で売却するため、表向きには普通の不動産の売却と同じに見えます。

任意売却について詳しくはこちら>>

任意売却の競売と比較した際のメリット

競売と比較した時の任意売却のメリットは次の通りです。

任意売却できる期限

競売は、開札日を迎えてしまうと取り下げができなくなります。

そのため、任意売却をする場合、競売の開札日の前日までに引渡をして、売却代金で返済をする必要があります。

実際に当社でも開札日の2日前に任意売却がまとまって競売を取り下げられたケースもありますが、できる限り早い段階で任意売却をスタートさせるようにしましょう。

競売開始決定の「前」に任意売却する場合

競売の開始決定前に任意売却を債権者に交渉することで、開始決定を猶予してもらえます。

猶予期間は銀行や保証会社によって異なりますが、2～6ヶ月猶予してもらえるケースが多いです。

この猶予期間中に買い手が見つかり契約がまとまれば、競売を申し立てられずに済みます。

従って、できる限り競売を申し立てられる前に任意売却を打診した方が良いと言えます。

また、猶予期間中に買い手が見つからなかったとしても、競売開始後に買い手が見つかれば、開札日の前日まで引き渡すことで競売を取り下げてもらえます。

競売開始決定の「後」に任意売却する場合

競売開始決定後でも、債権者の承諾を得られれば任意売却は可能です。

ただし、開始決定が一度されると、途中で止めてくれることはなく、競売と任意売却を同時並行で進めることになります。

従って、開札日の前日までに任意売却がまとまって引き渡しができれば競売を取り下げてもらえますが、それまでに買い手が見つからないとそのまま競売で落札されてしまいます。

そのため、すでに競売の手続きが進んでしまっている状態の場合は、残された時間が少なくなっていきますので、任意売却を検討する場合はできる限り早く任意売却業者に依頼するようにしましょう。

任意売却した後も住み続けられるリースバック

例外的にですが、任意売却した後にそのまま家に住み続けられる方法があります。

それがリースバックです。

リースバックとは、自宅を投資家や不動産会社に一度売却し、そこを買った人(業者)から賃貸として借りることで家賃を払って住み続けられるという方法です。

任意売却とリースバックを組み合わせることで、競売を回避しつつ引越しせずにそのまま賃貸として自宅に住み続けることができます。

リースバックについて詳しくはこちら>>

任意売却によるリースバックはハードルが高い

ただし、任意売却によるリースバックは非常にハードルが高いのが実情です。

恐らく、すでに競売開始しているもしくは開始されそうという段階からリースバックで競売を回避できる方は全体の10％未満です。

特にまだ築浅で住宅ローンが多額に残っているようなケースでは非常に難しいと言えます。

リースバックができるケースとしては、

などの厳しい条件を満たした場合のみと考えましょう。

まとめ

本稿では競売の流れを解説しました。

住宅ローンの返済が困難になってしまった場合に大切なことは、ご自身の状況を正確に把握し、できる限り早く適正な対処をすることです。

そのためには、

ことが大切です。

この記事を読まれた方が、無事に競売を避けて再スタートを切れることを祈念しております。