固定金利や変動金利を知る！住宅ローン返済シミュレーション一覧表

住宅ローンはいくら借入をして、何年で返済するのか、また利用する金利タイプによって、毎月の返済金額は大きく異なります。

また一般的に銀行は、住宅ローン金利を毎月変更しているため一体いくらの返済になるのかわからない方も多いのではないでしょうか。

そこで活用されるのが住宅ローン返済シミュレーションです。

「利息が上がった場合には返済額がどのくらい増えるのだろうか？」
「今の家賃と変わらない返済額はいくらか？」
「金利の種類がありすぎてよくわからない」
「ボーナス払いにすれば毎月はいくらの返済になるのだろうか？」

それぞれの条件によって選ぶ銀行、借入額、金利パターンも異なりますが、ここでは返済シミュレーションを通して実際いくらの返済が毎月必要になるのか見ていきましょう。

住宅ローンの返済シミュレーション

住宅を購入するとき、ほとんどの方が住宅ローンを利用されます。
では住宅ローンを組むと毎月いくらの返済が必要になるのでしょうか。

ここでは様々なパターン別にシミュレーションをしてみましょう。

パターン１：金利別返済シミュレーション

パターン１に金利別にみる返済シミュレーションです。
金利は大きく分けると、固定金利か変動金利かに分けられます。
それぞれシミュレーションしてみましょう！

固定金利（フラット35）返済シミュレーション

下記表は、35年間固定金利を適用した場合のシミュレーションです。

固定金利は借入後に市場金利が上昇しても将来にわたり借入時の金利による返済額が確定しているということなので、35年でローンを組めば毎月の返済額が分かりやすく、返済計画をイメージしやすいのが特徴です。

つまり、借り入れたときの金利が全借入期間を通じて変わりません。

表で分かる通り毎月の支払額が確定すれば、総支払額も導き出すことも可能です。

自分がいくら借り入れたら、利息を含めていくら返済するのかはとても分かりやすいと思います。
もちろん、毎月の返済金額は変更がないため、将来的に安心できる返済計画を立てやすくなるのではないでしょうか。

変動金利　初期返済シミュレーション

次に、変動金利で組んだ場合の返済シミュレーションです。
変動金利は年 2 回金利の見直しが実施されますが、下記表は、借入当初設定した金利の返済金額です。

ご覧いただいた通り、変動金利は固定金利よりも金利が優遇されるため、毎月の返済金額は安くなります。

ですがこの変動金利の場合、35年間同じ金利ではないことを忘れてはいけません。
あくまでもこの返済金額は借入当時の金利となり、金利の見直しは金融情勢の変化に伴い返済の途中でも定期的に借入金利が変動するため、借入期間が長い場合は総支払額が分かりづらいということになります。

それでも、近年日本は低金利時代ということもあり、上記どの銀行も1.0％を下回る金利であることは変動金利の最大の魅力になるため、現在住宅ローンを組む方は変動金利を選ばれるのが多いのも事実です。

では、この金利が変更となるタイミングについてご説明すると、各社所定の「ローン基準金利」が年二回設けられており、ほとんどの銀行は、毎年4月1日と10月1日に借入金利の見直しを行い、4月1日の見直し金利は7月の返済から、10月1日の見直し金利は翌年1月の返済から適用されます。

そのため繰り返しにはなりますが、変動金利の上記シミュレーションはあくまでも借入当時の返済金額となり、総支払額は確定できません。
数年後に大きく金利が上昇した場合は総支払額が大きく変わってしまうからです。

ちなみに、「債務者を守るための5年ルール」「債務者を守るための1.25倍ルール」というものが変動金利では適用されるため、実は最初の5年間は毎月の返済額は変わりません。

3年固定金利　返済シミュレーション

続いては、3年固定金利です。3年間は固定された金利となり、3年後の適用金利に切り替わります。

3年固定金利は低金利メリットを最大限に活かせるのが特徴です。
住宅ローン借入時は諸費用などで貯金を使ってしまうことがあるので3年間の期間でライフプランをしっかり組み立てなおすことが大切です。

仮に3年後、金利が上がり返済額が増えたとしても対処できる体制づくりをしておくことが良いでしょう。
そして、3年後の金利見直し時に、再度3年固定金利を選択するのか、10年固定金利または変動金利に切り替えるのかなど、ご自身にあった金利プランを選ぶことが可能です。

また、この3年固定金利期間終了時に金利が上がっても「債務者を守るための5年ルール」「債務者を守るための1.25倍ルール」で返済金額は急に上がるということは避けられます。

5年固定金利　返済シミュレーション

下記シミュレーションは5年固定金利です。5年間は固定された金利となり、5年後の適用金利に切り替わります。

3年固定金利と同様に、低金利メリットを生かしつつ、5年後に金利の選択をします。
また、5年固定金利期間終了時に金利が上がっても「債務者を守るための5年ルール」「債務者を守るための1.25倍ルール」で返済金額は急に上がるということは避けられます。

3年間という短めの期間で考えるより5年間というある程度しっかりとした期間で返済計画を立てたい方には、こちらの5年固定金利を選ぶと良いでしょう。

10年固定金利　返済シミュレーション

下記シミュレーションは10年固定金利です。10年間は固定された金利となり、10年後の適用金利に切り替わります。

「10年固定金利」は、当初10年間金利が変わらない安心感があります。
10年後は金利は変動しますが、その時点での金利で再び「10年固定金利」を選ぶこともできます。

ただし、11年目以降金利を選ぶ際には「債務者を守るための5年ルール」「債務者を守るための1.25倍ルール」は適用されませんので、金利上昇により返済金額が大きく変動するリスクを伴います。

パターン２：返済期間別　返済シミュレーション

では、パターン2に返済期間別にて返済シミュレーションを見てみましょう。

ローンを組む際のポイントの一つが返済期間を何年にするかです。
ご自身の現在の年齢によっては、35年間で融資を組むことが出来なこともあるため、返済期間が短縮されることも考えなくてはいけません。
返済期間を短くすると、毎月の返済額は増えますが、総返済額を抑えることができるので、あえて短い返済期間に設定することも可能です。

下記の表で見てみますと、固定金利の場合も変動金利の場合も返済期期間が短ければ、毎月の負担は増えます。

ライフプランに沿って選ぶ必要はありますが、まずは長期で無理のない住宅ローンを組んで、可能であれば繰り上げ返済をすることをおすすめします。

パターン３：ボーナス払い有返済シミュレーション

パターン3は、ボーナス払い有の返済を組んだシミュレーションです。

ボーナス払いは年2回の支払いで、借入金額の何％をボーナス時に支払うかで毎月の返済額は変わります。
ボーナス分を40％比率にした場合は、毎月の返済額は少なくなりますが、ボーナス時に支払額が大きくなります。

会社員で年2回のボーナスが必ずあることと、ボーナスの割合が多いという人には向いている返済方法になります。

住宅ローン借り換えの注意点

住宅ローンの毎月返済額はイメージできましたでしょうか。

ここからは、1章の返済シミュレーションで確認したところ、住宅ローンを借り換えたほうが毎月の返済額が安くなるのではないかというご家庭へ借り換え時の注意点をお伝えします。

住宅ローン控除などを考慮する

注意点の1つ目は、住宅ローン控除も考慮することです。

借り入れからすぐの借り換えでも、金利差次第では総返済額を軽減できるケースがあります。
ですが自宅を新築または購入した場合、要件を満たせば納めた税金が戻ってくるため、一定期間は借り換えをせずに税金の控除を受けたほうが得になる場合があります。

借り換えには諸費用が掛かる

2つ目は、諸費用も含めてシミュレーションすることが大切です。
借り換え時は新規で借り入れをする場合とほぼ同様の諸費用がかかりますので、この諸費用を含めた借入金額で返済シミュレーションをしなくてはいけません。

希望した融資額や団信が受けられないこともある

3つ目は、希望した融資額や団信が受けられない可能性があることも考えなくてはいけません。

住宅ローンの借り換えを検討する時点で、銀行は物件の担保価値を審査します。
建物が経年劣化してしまい担保価値が下がっている場合、評価されず希望の融資額に満たないこともあります。
また、住宅ローン契約の際、「団体信用生命保険（団信）」への加入をしているはずです。

しかし、借り換え時に健康状態に変化が起こっているとも考えられます。このような場合は、団信には加入できません。

このようなことから、総合的な判断をしてから借り換えをしましょう。

まとめ　

住宅ローンを借りたら、毎月一体いくらの返済になるのかイメージできましたでしょうか。

少し難しいと感じてしまう住宅ローンの金利ですが、ご自身の性格やライフスタイルに合わせて選択して返済計画をしっかりと立ててから借入することをお勧めいたします。