住宅ローン破産するとどうなる？5分でわかるローン滞納と自己破産の関係

最近テレビなどでも「住宅ローン破産」が盛んに取り上げられるようになり、住宅ローンを払えずに家を失うことが社会問題化しています。

実際に当社にも

「このまま住宅ローンを払えないとどうなってしまうの？」

「もう自己破産するしかないの？」

「自己破産を検討しているが住宅ローンがある家はどうなるの？」

というお問い合わせが多数寄せられます。

そのような方々にまずお伝えしたいことは、「住宅ローンが払えない」ことと「破産」は異なるということです。

テレビや雑誌でも最近は「住宅ローン破産」あるいは「住宅ローン破綻」という言葉が使われるために混同されがちですが、大切なことはそれぞれを個別に整理して考え、今の苦しい生活から抜け出せるように適切な対応を取ることです。

住宅ローンが払えなくなったからと言って、自己破産をしなければならないわけではありませんし、逆に自己破産をした方が負担を軽減した状態で再出発できるケースもあります。

そこで本稿では、

について詳しく解説していきます。

住宅ローン破綻に陥ると起きること

生活に困窮して住宅ローンが払えなくなってしまう状態、いわゆる「住宅ローン破綻」に陥ってしまうとどうなってしまうのでしょうか。

住宅ローンの返済が破綻すると最終的には自宅が競売に

住宅ローンを払えなくなってしまい、滞納が続いてしまうと、最終的には競売で自宅が強制的に売却されてしまいます。

ローン滞納から競売までは以下のような流れで手続きが進んでいきます。   

住宅ローン滞納後の流れについて詳しくはこちら>>

以上のように、少しでも滞納するとすぐに家を追い出されるわけではありません。実際に競売により自宅を強制退去させられるのは、返済が滞りはじめてから1年以上先になります。

しかし、この間には銀行からの激しい督促が来てしまいます。

書面での催告書はもちろん、電話も頻繁にかかってきて「返済はどうなっていますか？」「いつまでに払ってもらえますか？」「このままでは法的手続きに入ります」などと言われてしまいます。

この電話を無視し続けて連絡を取らないと、最悪の場合は職場にまで連絡が来てしまいます。

競売とは？～自宅の強制売却

競売とは、債権者（住宅ローンを貸した金融機関やその保証会社）が滞った債権を回収するために、裁判所を通じて担保になっている不動産を強制的に売却する手続きです。

競売になると入札形式により家が強制的に売却されてしまい、最終的には自宅から追い出されてしまいます。

競売のデメリット

自宅が競売にかけられてしまうと、一般的な不動産の売却と比較して以下のようなデメリットがあります。

競売にはこのようなデメリットがありますので、競売にかけられる前に何らかの対策を取らなければなりません。この対策については後述します。

住宅ローン破綻と自己破産の関係

では、住宅ローンの返済ができない状態、いわゆる住宅ローン破綻に陥ってしまった場合は自己破産をしなければならないのでしょうか。

結論としては、「住宅ローンが払えないこと」と「破産」はイコールではありません。自己破産も「選択肢の1つ」として考えるべきですが、必ず自己破産しなければいけないわけではありません。

ここでは住宅ローン破綻と自己破産の関係について開札します。

「住宅ローンが払えない＝破産」ではない

繰り返しになりますが、住宅ローンを滞納したからといって自己破産しなければならないわけではありません。

このことをご理解いただくために、まずは自己破産について簡単に説明をします。

自己破産とは、合法的に借金をゼロにする手続き

自己破産とは、「支払い不能状態」に陥ったしまった方の債務を、裁判所に申し立てをすることですべて免除する制度で、簡単に言うと合法的に借金をゼロにして再出発するための手続きです。

この自己破産は、国が認めている再出発のための制度です。ドラマなどを見て「破産は人生の終わり」のようなイメージをお持ちの方もいらっしゃいますが、法律で定められている正当な制度ですので、決してそのようなことはありません。

自己破産の要件は「債務超過」であること

自己破産は「支払い不能状態」であることが申請の要件になります。
当たり前ですが、払える状態なのに借金だけ免除してくれということはできません。

どうやっても借金を払えないという状況でなければ自己破産はでませんし、逆に言えばする必要もないのです。

この「支払い不能状態」の具体的な要件は、「その人のすべての資産や収入などから総合的に判断して、最後まで今ある債務を完済す不可能であると考えられる状態」を指します。

家を売って返せるなら自己破産できない（する必要がない）

先ほどの要件で「すべての資産」という部分に注目してください。

「単純に今の収入では住宅ローンや他の借金を払っていけない」というだけでは自己破産には値せず、家などの不動産やその他の資産（預金・株・積立型保険・車など）をすべて売却して現金化して返済に回せば債務を返済できるのであれば、自己破産はできませんし、する必要もないのです。

言い換えると、月々の家計がマイナスで貯金がゼロになったとしても、債務超過でなく資産超過の場合は自己破産を考える必要はありません。

自己破産を考える前に資産と負債のバランスをチェック

住宅ローンが払えなくなってしまうと、どうしても毎月の家計ばかりに目が行きがちです。

しかし前述の通り、単に住宅ローンを払えないというだけでは自己破産を検討するのは時期尚早です。

まずはご自身の資産と負債を再確認し、そのバランスを確認することが大切です。

住宅ローンが払えなくなっても自己破産しなくてよい場合

資産と負債のバランスをチェックしたうえで、資産の方が大きいか、債務超過が100万円以下であれば自己破産は考えなくてよいでしょう。

要するに、「資産（主に不動産）を売却して返済すれば終わり」ということです。

家を売却せざるを得ないことは苦渋の選択かもしれませんが、どちらにしても住宅ローンが払えなければ競売で強制売却されてしまいます。

ですので、その前に自宅を売却してローンを完済して再出発するべきでしょう。

なお、債務超過が100万円以下であれば、一般的に返済していけると判断されるため自己破産することができず、収入が多い方の場合は200万円以上の債務超過でも自己破産できないケースもあります。

自己破産を検討した方が良い場合

現時点でも毎月の家計の収支がマイナスで住宅ローンの返済ができない状態にあり、なおかつ全資産よりも負債の頬が大きい債務超過の状態であるならば、自己破産も選択肢の一つです。

自己破産は、言い方を変えれば債務超過を解消するための手続きです。

どれだけ資産よりも債務が大きかったとしてもプラスマイナスゼロまで持っていくことができるのです。

家を持った状態で自己破産すると家と住宅ローンはどうなる？

では、持ち家を持った状態で自己破産を裁判所へ申請すると家やローンはどうなるのでしょうか。

住宅ローンはもちろん他の借金もすべて免責される

これは当たり前ですが、自己破産が許可されて免責が降りれば、残っている住宅ローンの返済義務はなくなります。

もちろん、住宅ローン以外の借金もすべて帳消しになります。

家は破産管財人が強制的に処分する

持ち家を持った状態で自己破産の申請をすると、自宅は裁判所が任命する破産管財人という弁護士が処分を行います。

破産管財人とは、破産者の資産を処分して債権者に公正に分けることが役割です。そのため、持ち家の処分は破産管財人が管轄します。

従って、持ち家を持ったまま自己破産の申し立てをすると、自由に家を処分できなくなり、競売にするのか任意売却で一般の市場で売るのかは破産管財人の判断となります。

従って、競売を避けたい場合は、自己破産の申立前に先に任意売却しておく必要があります。

自己破産する場合も先に家を任意売却するべき

仮に、資産と負債のバランスが完全に債務超過であって最終的に自己破産を選択する場合であっても、先に自宅などの不動産を任意売却しておくことをお勧めします。（任意売却については後述します）

なぜなら、自己破産をする場合であっても、先に自宅を任意売却して大きな資産をなくしておけば、破産の種類が「管財事件」ではく「同時廃止」となる可能性が高まるからです。

自己破産にも「管財事件」と「同時廃止」の2種類がある

自己破産には、実は「管財事件」と「同時廃止」の2種類の手続きがあります。

これは任意に選べるものではなく、裁判所がどちらの手続きで進めるかを判断します。

管財事件

管財事件とは、裁判所が任命する破産管財人が主導して破産手続きを進めていく方法です。

主に、不動産や預貯金などの資産を保有している人や、企業の代表者・個人事業主などが破産する場合、この管財事件の対象になります。

破産管財人の主な役割は、破産者の資産を売却するなどして処分し、現金化して債権者に平等に分配することです。この管財人は中立な立場であるため、破産者の味方はしてくれません。

この管財事件になってしまうと、裁判所への予納金として20～40万円程度の余計な費用が掛かってしまいます。また、管財人との打ち合わせなど煩雑な手続きも必要になります。

同時廃止とは

同時廃止とは、特に処分する資産もなく、複雑であったり疑わしい事情がない場合の破産手続きです。

資産を処分したり調査する必要がないため、管財人が付かずにそのまま破産手続きが終了します。

この同時廃止は破産管財人が付かないため、予納金を準備したり管財人との煩雑なやり取りをする必要ありません。

住宅ローンが払えなくなったとき、自己破産前に検討するべきこと

では、住宅ローン破綻に陥ってしまった場合、どのような対策を検討するべきなのでしょうか。

前述の通り、資産と負債のバランスを見て明らかに債務超過なのであれば、最終的に自己破産も選択肢の1つではありますが、その前にまずは検討するべきことがあります。

いずれにしても、そのまま何も手を打たずに自宅が競売になってしまうのは最悪の結果ですので、そうなる前に対処をするようにしましょう。

一般の市場で家を売却することで競売を避ける「任意売却」

競売を避けるための代表的な対処法が任意売却です。

任意売却とは、債権者の同意をえて競売ではなく一般の市場で不動産を売却する手法です。

任意売却とは？詳しくはこちら＞＞

住宅ローン以外の借金を圧縮する「個人再生（住宅ローン特則）」

個人生成（住宅ローン特則付き）とは、住宅ローン以外の負債を大幅に圧縮して負担を軽減することで、住宅ローンの返済を継続する方法です。

従って、他の借金の返済に追われて住宅ローンが払えなくなってしまっているという方には有効な手段です。

しかし、住宅ローンの額自体は圧縮されませんので、住宅ローンだけでも返済が厳しいという場合は活用できません。

個人再生について？詳しくはこちら>>

一時的に返済を軽くする「リスケジュール」

リスケジュールとは、銀行と相談して返済期間を延ばしたり、一時的に元金の返済を猶予してもらう方法です。
典型的な例としては「1年間は元金の返済をなくして利息のみとする」といったかたちです。

収入の減少が一時的なものであるならば、これで凌ぐというのも有効な手段です。

ただし注意点としては、以下の点があります。

・銀行の承諾が必要

・すでに滞納があるとできない

・返済期間が延びるため、利息が増える分だけ返済総額が増える

リスケジュールは一時しのぎに過ぎず、返済期間を延ばすことで返済総額自体は増えてしまいますので、その後の負担は大きくなります。

自己破産しても家に賃貸として住み続ける「リースバック」

リースバックとは、自宅を不動産会社や投資家に一度売却し、売却した後に買い手から賃貸として借りることでそのまま住み続けるという方法です。

自己破産をすると自宅は手放さなければなりませんが、リースバックで賃貸に切り替えることで自分のものではなくなるため、自己破産しても家を出ていかなくて済むわけです。

しかし、自己破産を伴うリースバックはリスクや難易度が高いため、実際の成功率は高くないことは予め理解しておきましょう。

リースバックについて詳しくはこちら>>

まとめ

本稿では、住宅ローン破綻と自己破産の関係、そして住宅ローンが払えなくなってしまった場合に考えるべきことについて解説してきました。

「住宅ローン破綻」と言っても、その状況は人によって千差万別です。そのため、状況によって取るべき対策が変わってきます。

繰り返しになりますが、「住宅ローンが払えない＝自己破産」ではありません。
住宅ローンが払えなくなってしまっても、正しい手段を講じていけば自己破産しなくて済む道が残っていることも多いのです。

また、状況によっては逆に早く自己破産してしまった方が負担が軽くなり、生活の再出発がしやすいケースもあります。

いずれにしても大切なことは、今の現実を受け止めて早めに対処することです。
「何とかなるだろう」とか「どうすれば良いのだろう」と言っているだけでは苦しい状況が永遠に続くだけですので、まずは今のあなたの状況に応じてどのような解決策や選択肢があるのか、専門家に相談してみることをお勧めします。