任意売却の相談先はこう見極める！本当に良い業者を選ぶ７つの基準

住宅ローンの返済ができなくなってしまった時に、任意売却は「どこに」「何を」「いつ」「どうやって」相談すれば良いのでしょうか。

任意売却はほぼすべての方にとって初めての経験のはずですので、そもそもどこに相談すれば良いか、何を相談すればよいのかということが分からないのではないかと思います。

しかし、任意売却を相談するうえではこれらは非常に重要な問題です。実際に、相談する相手が適切でなかったり、相談時の確認不足により、以下のようなトラブルも非常に多く耳にします。

中には弱みに付け込んで詐欺まがいのことをする会社もありますので注意が必要です。

そこで本稿では、任意売却で失敗しないための相談先の選び方、相談すべきタイミング、相談時に確認するべきことを解説します。

任意売却の相談先

まず初めに、任意売却はどこに相談するべきなのでしょうか。まずは住宅ローンを借りている銀行に相談した方が良いのか、あるいは法律の専門家である弁護士の方が良いのか、不動産会社に行くべきかについて解説します。

任意売却は必ず「専門の不動産会社」に相談する

結論としては、任意売却専門の不動産会社に相談する必要があります。

任意売却は不動産売買の分野の中でも非常に特殊な領域で、不動産会社でも扱ったことがないという会社がほとんどです。従って、任意売却を専門で扱っている不動産会社でないと対応が困難です。

では弁護士や司法書士、あるいは住宅ローンを借りている銀行に相談するのはどうなのでしょうか。

弁護士・司法書士に任意売却の相談はできない

弁護士や司法書士は法律の専門家です。従って、住宅ローン以外の借金の債務整理をするのであれば弁護士や司法書士に相談するべきです。

しかし、任意売却はあくまでも不動産の売却であり、弁護士や司法書士は専門外です。
相談をしてもお抱えの不動産会社を紹介されるか、自分で不動産会社を探してくれと言われるだけしょう。

※一部ですが任意売却を専門的に扱っている弁護士や司法書士もいます。

銀行に任意売却の相談をしても意味がない

住宅ローンを借りている銀行に相談するのもあまり意味がありません。
仮に相談をしたとしても、まだ滞納が短期間であれば「頑張って払ってください」と言われるだけです。

また、すでに滞納が進んでしまっている状況であっても、任意売却したい旨を伝えたところで「では自分で不動産会社を探して、決まったら報告してください」といった程度のことしか言ってくれません。

ただし、すでに滞納が半年近くになっていて期限の利益喪失を喪失してしまった場合は、そのまま放置すると競売にかけられてしまうので、先に任意売却したい旨を伝えて待ってもらった方が安全です。

一般の不動産会社では任意売却の知識が乏しい

では、任意売却はどの不動産会社でもできるのでしょうか。答えは「No」です。

任意売却は不動産売買の中でも非常に特殊な分野で、一般の不動産会社では扱ったことさえないという会社が多いと思います。

近所の不動産屋さんや大手の不動産会社に行っても、相談を受け付けてくれないか、引き受けてくれたとしても任意売却の経験が少ないため成功する確率は低いでしょう。

失敗しない任意売却業者の選び方と相談方法

前章で任意売却の相談は専門の不動産会社へ相談するべきとお伝えしました。
では、任意売却の専門業者の中でもどの会社に依頼すれば失敗しないのでしょうか。

任意売却の専門業者と言ってもインターネットで検索すると膨大な数の会社が出てきます。

実際のところ、ホームページでは任意売却を専門的に扱っていると書いてあっても実際にはあまり実績がなかったり、対応が悪い会社もあります。
具体的な名前は出せませんが、中には悪徳な業者も潜んでいます。

そこで、ここでは任意売却で失敗しないための相談先の選定基準についてお伝えします。

最低でも任意売却の実務実績が100件以上

前述の通り、任意売却は非常に専門的な領域で、不動産売買の分野の中でも職人仕事のような分野です。

また、任意売却は案件ごとに状況が異なり、その状況によって適切な対応が求められます。
例えば、以下のような状況ではそれに応じた対応が求められます。

また、どこの銀行から住宅ローンを借りているかによっても手続きの方法が大きく異なります。

従って、同じようにやればうまくいくというような案件がないわけです。

そのため、あらゆる状況で適切なアドバイスや対応ができるためには、少なくても100件以上は任意売却を扱った経験のある会社に相談することが大切です。

本当に多数の実績がある会社であれば、ホームページにそれを打ち出していることが多いので、まずはそれを参考にするとよいでしょう。

（ただし後述しますが、ホームページは良いことしか書いていないので信用しすぎずに参考程度にしましょう）

弁護士・司法書士との提携も必須

任意売却は家を売って終わりではありません。

売却後に住宅ローンの残債が残ってしまった場合は、それをどのように処理するかが生活を再建するうえで最も重要なポイントになります。（例えば、分割払いをで返していくのか、債務整理をして圧縮してしまうのかなど）

そのため、任意売却業者の担当者自身が、この点について親身に相談に乗ってくれて納得できるアドバイスをしてくれるというのは必須条件です。（この点についてアドバイスがない業者はその時点で論外です）

しかし、実際に残った残債について債務整理をする場合、実際にその手続きをするのは国家資格を持った弁護士や司法書士です。任意売却業者はアドバイスはできても実際の手続きは法律上できません。

そのため、信頼でききて債務整理に強い弁護士や司法書士と提携していて紹介してくれる体制が整っている任意売却業者に相談することが大切です。

近いに越したことはないが経験と専門性が優先

次に、地元の会社に相談するべきか、全国対応のような会社に相談しても良いのかという点についてお伝えします。

結論としては、家から近い会社に越したことはありませんが、あくまでも任意売却の経験と専門性を優先するべきです。

任意売却はあくまでも不動産の売買ですので、できれば地域性がある程度わかっている会社の方が良いでしょう。
また、依頼した後に何回も相談や打ち合わせをしていくことを考えると、あまり遠方の会社では対応しきれないことも考えられます。

しかし、だからと言って近くでも任意売却の実績が少ない会社に相談するべきではありません。
理由は前述の通り、任意売却は非常に専門性が高い分野であり、経験の少ない会社では状況に応じた適切な対応ができないからです。

大まかな目安としては、同一地方内（関東、東海、関西など）で片道1～1.5時間以内の距離を目安に相談先の会社を探すようにしましょう。

首都圏や都市部では近くで相談先が十分見つかると思いますが、地方では上記の基準では専門性の高い会社がないことも考えられますので、その場合はもう少し距離を広げても良いかもしれません。

ホームページはあまり信用しないこと

実際に相談先の任意売却業者を探すとなると、ほとんどの方はインターネットで検索をするしか方法がないと思います。

最も簡単な方法は「任意売却＋〇〇（地名）」で検索することです。それで検索にヒットした会社であれば、大抵は対応してもらえると思います。

しかし、実際にホームページを読んでもその会社が良いのか悪いのかはわかりません。当たり前ですが、自社のホームページには良いことしか書いていないからです。

また、任意売却に関しては口コミサイトやランキングサイトもあまり信用できません。任意売却は経験している人の数がそもそも少ないうえに、一般的にあまり知られたくはないことであるため、経験した人も口コミサイトを書くことが少ないためです。

ランキングサイトも散見されますが、あれも実際に任意売却を経験した人が作っているわけではなく、上位にランキングされている会社がお金を払っている広告サイト（いわゆるステマ）です。

本当に信頼できるかどうかは、結局は実際に相談してみるしかありません。これは後述しますが、まずは電話やメールで相談してみて、親身に対応してくれそうかを自分で確認してみるしかありません。

任意売却の専門資格は当てにしない

任意売却を扱うのに必要なのは、会社としては不動産業の免許、個人としては宅建士の免許であり、これは一般の不動産売買と同じです。

任意売却に関する専門資格もありますが、これらはあくまでも国家資格ではなく民間の資格であり、講習を受ければ取れるものですので、任意売却の専門資格を保有していても実際にその経験があるかは全く別の話ですので、あまり当てになりません。

とにかくまずは電話またはメールで相談して対応を見る

では、具体的にどこにどのように相談すれば良いのでしょうか。結論としては、まずはホームページを検索し、これまで説明してきた基準でいくつか業者を絞り、実際に問い合わせてみるのが一番良い方法です。

電話やメールでご自身の今の状況や希望を伝え、どのような対応をするべきか、どのような方法や選択肢があるのかを聞くのです。

その返答で、どれだけ親身に話を聞いてもらえるか、具体的なアドバイスをもらえるかを確認することができます。なお、不安であれば、この段階では匿名でも問題ありません。

仮に、その段階であまり信用できないと感じたり、具体的なアドバイスをもらえなければ、実際に会って相談しても変わらないでしょう。

また、電話やメールでは具体的なことを全く答えてもらえず「まずは自宅に伺います」「当社にお越しください」という会社は、知識がないか仕事が欲しいだけですので、その時点で外してしまってよいでしょう。

できれば無料の出張相談で家に来てもらう

電話やメールで相談先を絞り込んだら、次は実際に会って面談をすることになります。このとき、できれば自宅に来てもらった方が効率的です。

なぜなら、実際に家を見てもらわないと、家がいくらくらいで売れるのかが分からないからです。

最初から家に入れるのが不安であったり、まだ現段階では家族には内緒で相談したいという場合は、自分から相談先の会社に行って面談をしても良いですが、最終的には家を見てもらう必要があります。

なお、ほとんどの任意売却業者は無料で出張相談をしてくれます。有料と言われた場合はその時点で選択肢から外して断ってしまって問題ありません。

任意売却の相談をしない方が良い会社

前章では任意売却を相談するべき会社の選定基準についてお伝えしましたが、逆にあまりお勧めできない相談先の基準をお伝えします。

任意売却は「宅建業者」でないとできない(宅建業者の見分け方)

まず、任意売却の相談先として絶対条件は宅建業者であることです。任意売却はあくまで不動産売買ですので、宅建業者としての営業許可をもらっていなければ、そもそも対応することができません。

しかし、ホームページを見ただけでは宅建業者かどうかわからない場合もあります。そのような場合は、下記の国土交通省のホームページで社名を検索すれば、宅建業登録をしているか調べることができます。

国土交通省の宅建業者検索システム>>

任意売却業者の紹介会社や比較サイトには要注意

次に気を付けたいのが任意売却の紹介あっせん会社です。

これはどのような会社かというと、あくまでも集客だけを行い、実際の相談や対応は提携先に紹介し、その紹介料をもらうというビジネスを行っている会社です。

このような会社はあくまでも紹介をしてするだけです。紹介料をもらえれば終わりですので、紹介した後のことは一切責任を持ってくれません。また、紹介をするだけですので、その会社自体の任意売却に関する知識やノウハウは薄いと言えます。

もちろんきちんと任意売却の実績があって親身に対応してくれる会社を紹介してもらえればよいですが、紹介会社自身は紹介料をもらっているだけですので、その紹介先の会社がどのような対応をするか把握していないのです。

中には、任意売却の経験よりも高額な紹介料を払ってくれるか（自社の利益になるか）を基準に紹介先を選定している悪質な紹介会社もあります。

なお、紹介会社かどうかは一見見分けが難しいので注意が必要です。見分けるためには前述の通り宅建業者登録をしているかをチェックするのが確実です。

NPOや社団法人も紹介会社と変わらない

最近では任意売却に関するNPOや一般社団法人も多数設立されています。一見、公益の団体に見えて信用できそうですが、実は前述の紹介会社とあまり変わらないケースが多数あります。

繰り返しになりますが、任意売却を扱えるのは宅建業登録をしている会社だけです。NPOや一般社団法人は扱うことができません。

そのため、NPOや一般社団法人に相談したとしても、実際に手続きを進める段階になると、紹介会社と同様に提携の不動産会社を紹介されて終わりです。

そして、実際にはそのNPOや一般社団法人の関連企業に紹介し、その企業で収益を上げるというビジネススキームです。

要するに、これらのNPOや一般社団法人は、公益性を謳って集客するために設立されているのです。（すべての任意売却に関するNPOや一般社団法人が該当するわけではありません）

こんな「おいしい」ことを言う業者は絶対にNG

実際に電話やメールで問い合わせた時や、出張相談に来てもらった時に、以下のような「おいしい」説明を行う業者が多いようです。

もし以下のような説明や提案をしてくる業者がいたら、それは任意売却の知識や経験が乏しい、仕事が欲しいだけの業者です。

そのようなうまい話をされて信じてしまったがため、大きなトラブルに発展しているケースが後を絶ちません。いずれも誤りですので、くれぐれも注意しましょう。

「任意売却後に残った残債は大幅に減額される」

「残債が数百万円残っても30万円くらい払えば残りは免除される」というようなことを言う業者が未だにいるようですが、これは完全に誤った情報です。

残債が残ったらそれをサービサー(債権回収会社)が格安でその債権を買い取るというのが根拠のようですが、サービサーがいくらでその債権を買ったかどうかは全く関係ありません。

例えば、仮に500万円の債権をサービサーが20万円で買ったとしても、そのサービサーは500万円を請求する権利を買っているので、それを減額してくるなどというおいしい話はないのです。

あるいは、「残債はゼロにできます」と謳う業者もいます
しかし、これは自己破産を前提としています。

確かに自己破産をすれば残債はゼロにできます。
自己破産は国で認められた制度ですので、自己破産すること自体を否定するつもりはありませんが、その説明もなく「残債はゼロにできる」という業者には要注意です。

「任意売却後に残った残債は月5000円程度で必ず分割返済できる」

確かに、任意売却した後に残った残債は分割払いできることがほとんどです。

しかし、これはあくまでも債権者（銀行やその保証会社）との話し合いで合意を得る必要がありますので、100％の確率で分割払いが認められるわけではありません。

また、月々の金額については、最近では月2～3万円が相場です。
これは債務者の収入状況や債権者によっても異なり、母子家庭や年金受給者などは1万円以下で認められるケースもありますが、逆に収入が多い人の場合もう少し高い金額を要求さることもあります。

「必ず引越し代がもらえる」

これも債権者との交渉が必要で、中には全く引越し代を認めない債権者もいます。

いずれにしても交渉前に「必ず引越し代がもらえる」というのは信用してはいけません。

「任意売却の成功率は100％」

任意売却は債権者の同意が必要で、なおかつ時間も限られていることから100％成功するというのはあり得ません。

もし本当にこれまで100％成功させてきたという業者がいたら、その業者はそもそもこれまで任意売却をやってきた件数が少ないか、難しい案件はすべて断ってきたと考えて間違いありません。

【都道府県別】任意売却の相談対応会社一覧

それでは具体的にどこの会社に相談するのが良いか、前述の基準に従って都道府県別に相談先を一覧にしましたのでご参考にしてください。

※当社が上記基準に基づいて任意に選定しておりますが、一覧各社が上記のすべての基準を満たしてるわけではありません。
※当社以外の会社について、任意売却の対応可否やその質などについて責任は取りかねますので、ご自身の判断でご相談ください。

任意売却の相談をするべきタイミング

次に、任意売却の相談はどのタイミングでするべきかについて解説します。

住宅ローンを払えないと思ったらすぐに相談する

結論から言うと、もうこれ以上は住宅ローンを払えないと思ったらすぐに相談するべきです。早い段階の方が取れる選択肢が多く残されているからです。

滞納する前でも相談できる

一部では、任意売却の相談は滞納をしてからではないとできないと言われているようです。しかし、実際にはそんなことはありません。

確かに、任意売却で「実際に物件を販売する」のは、半年前後滞納して期限の利益の喪失や代位弁済がされてからでないとできません。

しかし、それまでに準備や銀行への対応方法などを事前に相談しておいた方が、スムーズに手続きができますし、引越しやその後の生活の段取りをしておくことができます。

すでに滞納してしまっている場合は早急に相談する

すでに滞納をしてしまっている場合は、早めに相談することをお勧めします。

そのまま放置してしまうと、知らない間に代位弁済されてしまい、気が付いたらすでに競売にかけられていたということがないよう、事前に段取りを確認しておいた方が良いためです。

すでに競売が進んでいても諦めない

すでに競売を申し立てられてしまっている場合、今すぐにでも相談しましょう。

進行度合いによってはすでに間に合わないところまで来てしまっていることもありますが、競売の手続きをされた直後であれば、まだ間に可能性もあります。

一度競売にかけられてしまうと、競売の開札期日までに任意売却を完了させる必要があり、その期日は延長してもらえませんので、一刻も早い対応が必要です。

任意売却で相談するべき６つのこと

次に、任意売却の相談をする際に、必ず確認をしておくべきことを解説します。ご自身の要望も伝えたうえで、以下のことをしっかり確認しておかないと後で「こんなはずではなかった」というトラブルに繋がりますので、しっかりとおさえておきましょう。

本当に任意売却するべきなのか？

住宅ローンの返済が苦しくなってしまったとしても、必ずしも任意売却しか解決策がないわけではありません。

1章でも開設した通り、もしまだ滞納していない状態で、なおかつ売却して完済できそうなのであれば、任意売却ではなく一般売却で家を売ることができます。

また、住宅ローン以外の他の借金がある場合は、任意整理や個人再生などの債務整理をすることで、自宅を売らなくても解決できることがあります。

売らざるを得なかったとしても、住宅ローンの残債が少ないのであれば、リースバックで自宅を任意売却した後に売った自宅をそのまま賃貸として借りることで、家賃を払ってそのまま住み続けられるケースもあります。

そういった選択肢を検討せず、「任意売却しましょう」というだけの業者は単純に仕事が欲しいだけですので、任意売却するべきかどうかについても納得できる説明をしてもらえるように確認しましょう。

任意売却までの流れとスケジュール

任意売却するまでの流れやスケジュールについても、しっかりと説明を求めましょう。任意売却はその時点での滞納状況により、実際に任意売却できるまでの期間や手続きが変わります。

ご自身の今の状況をお伝えしたうえで、今後の流れや必要な手続き、スケジュールを確認してご自身でも把握しておくことが大切です。

引越し時期と引越し費用

任意売却をするうえで最も大変なのが引越しです。賃貸を借りる場合は引っ越し先を探すだけでも時間がかかりますし、賃貸の初期費用や引越し費用などお金もかかります。また、いつまで今の家に住んでいられるのかということも大事なポイントだと思います。

具体的にいつごろまでに引越しをすればよいのか、引越し代はもらえるのかなどを事前に確認したうえで引越しの段取りをするべきです。

特に引越し代が出るかどうかは後でトラブルになりやすい点です。引越し代が出るかどうかは銀行によっても変わりますので、自分の場合は引越し代がでるのかどうか先に聞いておきましょう。

任意売却した後のローン残債の返済方針

任意売却した後に残ってしまう住宅ローンの残債をどのように処理するか、これは生活を再建するうえで非常に重要です。

分割払いで返済していくのか、債務整理で残債を圧縮してしまうほうが良いのか、これは状況やご希望によっても異なり、例えば、以下のようなことを総合的に勘案して検討する必要があります。

これらのこととご自身の希望も踏まえて、任意売却した後の生活負担を小さくするために、残債をどのように処理するかを事前に相談しておくことが大切です。

なお、残債をどのように処理するべきかを依頼者と一緒に考えることは、任意売却業者にとっては腕の見せどころでもあります。

上記のような状況のヒアリングもなく、「破産すれば残債はゼロにできます」とか「分割払いで払っていってください」と簡単に言うような業者は、家を売った後の依頼者の生活ことを真剣に考えていないか、単純に知識不足ですので、信頼するべきではありません。

他の借金の対応

住宅ローン以外にも車のローンやカードローン、消費者金融など他の借金もある場合は、隠さずにそれも相談の際に伝えましょう。

他に多額の借金がある場合は、単純に任意売却しただけでは生活の再建には繋がりません。これも踏まえていかに返済の負担を小さくするかということを相談して提案をもらいましょう。

これも前述と重複しますが、住宅ローン以外の借金については全く提案がない場合は、その時点で相談する業者を考え直した方が良いかもしれません。

自宅の査定額

最後に、当たり前ですが自宅がどのくらいの金額で売れそうかという査定をしてもらいましょう。

売れる金額が分からなければ残る残債がどのくらいになるかも分かりませんし、予想以上に高値がつきそうであれば全額返済できる可能性も出てきます。

ただし注意点として、査定はあくまでも理論値に過ぎないということは頭に入れておいてください。結局は買い手あっての話ですので、高い査定額が出たとしてもその価格で買ってくれる人がいるかは別の話です。

特に不動産会社は仕事をもらいたいがために、やや高めに査定をしてくることが珍しくありません。また、任意売却の場合の販売価格は債権者の同意が必要です。

そのため、あくまでも事前の参考程度に考えおきましょう。

まとめ

ここまで、任意売却について「どこに」「何を」「いつ」「どうやって」相談するべきかについて解説してきました。

任意売却はほとんどの方にとって初めての経験のはずです。そのため、わからないことばかりで相談をすること自体にも大きな勇気がいると思います。

しかし、だからといってどこにも相談せずに先延ばしにしてしまうと状況はどんどん悪化していきます。対応が遅れると、最悪の場合は競売で家を強制的に安く叩き売られて追い出されてしまうという状況に陥ってしまいます。

逆に、少しでも早い段階で相談した方が取れる選択肢は増えます。まずは電話やメールだけでも良いのです。

実際に相談をしてみて、「この業者は親身に相談に乗ってくれるか」「分かりやすく納得できる説明をしてくれるか」を確認しましょう。

この記事が勇気を持って一歩踏み出す参考になれば幸いです。