親子間などの親族間売買は難しい？～成功させるための条件と対策
住宅ローンの支払いが厳しくなって自宅を売らざるを得なくなってしまった方から、「自分の子供(親)に買ってもらってこのまま住み続けることはできないか？」というようなご相談を数多くいただきます。
このように、いわゆる親族間売買(親子間売買)で自分の親や子などの親族に買ってもらい、その代金で住宅ローンを返済することで競売を回避することは可能なのでしょうか。
目次
親族間売買・親子間売買とは？
不動産の親族間売買とは、文字通り自宅などの不動産を自分の親や子などの親族に買ってもらうことです。
一般的には、親または子供に買ってもらうことが多いので、親子間売買とも呼ばれます。
不動産を自分の親や子供、それ以外の親族に売ることも買うことももちろん可能で、法律上何の問題もありません。
しかし、実際にはこの親族間売買には非常に高いハードルが存在します。
また、買い手にとってはリスクもありますので、その点を十分に把握したうえで検討することが大切です。
親族間売買のリスク
親族間売買は買い手にとって次のようなリスクが発生します。
借金の付け替え
買い手がローンを組んで親族の不動産を購入する場合、実質的には払えなくなった親族の代わりに、買い手が借金を肩代わりするようなものです。
そのため、例えば売り手が家賃としてそのローンを返済していくなどの約束をしていたとしても、もし支払いができなくなれば当然買い手に返済の請求をされることになります。
そして、返済ができなければ債務不履行で買い手の信用情報に傷が入り(いわゆるブラック)、最悪の場合は買い手の給与や預金などの資産が差し押さえられます。
つまり、親族に新たにローンを組んでもらって親族間売買を行うということは、買い手に借金を付け替えてリスクを背負わせることになるのです。
買い手が家を買う際などにローンを組みづらくなる
住宅ローンなどの借入は、その人の所得に応じて借りられる総額がある程度決まってしまっています。
買い手がローンを組んで親族間売買をした場合、買い手が多額の借金をすることに他なりませんので、買い手がそれ以降新たにお金を借りることが難しくなります。
例えば、親子間売買で自分の子供にローンを組んで自宅を買ってもらった場合、その子供が将来自分の家を購入しようと思っても相当な収入がない限りは住宅ローンを組めません。
従って、自分の子供に親子間売買してもらうということは、子にマイホームを半分諦めさせるということになるわけです。
価格が低すぎると贈与税が課税される
親族間での売買の場合、その価格をいくらにするかという問題も出てきます。
これが相場と比較して著しく低い金額での売却とみなされると、実質的な贈与とみなされて贈与税が課税されてしまいます(これを低廉譲渡といいます)。
ただし親子間売買であれば、親から子(または孫)への贈与で適用される「相続時精算課税制度」という贈与税の特例が使えるため、2500万円までは非課税にすることも可能です。
親族間売買のハードル
いざ親族間売買をするとなっても簡単にできるわけではありません。
一見、ただの売り買いで簡単そうに見えますが、実は大きなハードルが存在します。
住宅ローンが組みづらい
まず一つ目のハードルは、親族間売買(特に親子間売買)では住宅ローンが非常に組みづらいということです。
一般の銀行で融資をしてくれる銀行はまずないと言っても良いでしょう。
ごく一部の地銀や信金で融資をしてくれるところがありますが、少なくともメガバンクは門前払いです。
理由としては、銀行が「売買価格が適正かどうかの判断ができない」ためです。(実際には相場を調べれば判断できる気がしますが)
金融機関は非常に保守的な業界で、リスクの高いことは基本的にやりたがらないのです。
もちろん、住宅ローンを組まずに現金で一括購入してくれる親族がいれば問題ありませんが、そのような方はほとんどいらっしゃらないと思いますので、この点が大きな最初の大きなハードルとなります。
しかし、全くローンを組めないかというとそんなことはありません。
親族間売買でも融資を受ける方法については後述します。
任意売却の場合、債権者の同意がいる
住宅ローンを滞納してしまっている状態や、売却しても住宅ローンを一括で返すことが難しい場合において、債権者と交渉して承諾を得たうえで売却する方法を、任意売却といいます。
任意売却において親族間売買をする場合は、債権者(ローンを借りている金融機関やその保証会社)の許可が必要です。
基本的に、残っている住宅ローンを親族間売買で全額返済できる場合は、債権者は特に文句を言いません。
※住宅ローンを借りている金融機関によっては、任意売却における親族間売買自体を認めていない場合もありますので、事前に確認するようにしましょう。
しかし、売却代金で残っている住宅ローンを一括返済できない場合、親族への売却を認めない金融機関もあります。
これも「売買価格が適正かどうかの判断ができない」というのが理由です。
そのような場合は、明らかに相場よりも高い売買価格を設定することで、代金を回収する債権者が損をしないようにすれば応じてもらえる可能性もあります。(その分買い手がローンを組むのは難しくなりますが)
いずれにしても、債権者の同意を得なければ任意売却で親族間売買をすることはできません。
親族間売買を成功させるための対策
上記の通り非常にハードルの高い親族間売買ですが、成功させるためにはどのような手を打てばよいのでしょうか。
親族間売買でも融資してくれる金融機関
まず最大のネックは親族間売買でもローンを融資してくれる金融機関を見つけることです。
前述の通り、一般の銀行ではまず審査を通過することができません。
地元の地銀・信金
そこで、最初に相談すべきは地元の地銀や信金です。
それも第一地銀などの大手銀行ではなく、地場で比較的規模の小さいマイナーな金融機関のほうが融通を利いてくれる可能性は高いです。
とはいえ、地銀や信金でも親族間売買で融資をしてくれる金融機関は非常に限られていますので、地域の金融機関すべて当たってみたがダメだったということも珍しくありません。
ノンバンク
次に候補に挙がるのはノンバンクです。ノンバンクとは、預金機能を持たない金融機関のことで、どちらかというと貸金業者のイメージです。
ノンバンクでも実は住宅ローンを扱っている会社があり、一般の銀行と違って親族間売買にも柔軟です。
ただし、ネックになるのは融資額と金利です。
ノンバンクは住宅ローンというよりは不動産担保ローンに考え方が近いので、物件相場の5～7割までしか融資をしてくれないため、相応の自己資金が必要になります。
また、金利が一般の銀行の住宅ローンと比べると高めに設定されています。
ただし裏技として、一度ノンバンクで融資を受けて1～2年程度の返済実績をつくれば、後から他の一般の銀行への借換も可能です。
親族間売買の実績がある不動産仲介業者を入れる
もし住宅ローンを組んで親族間売買をするのであれば、仲介業者を入れることは必須です。
親族での売買で揉める可能性はないのに仲介業者を入れるのは、仲介手数料の無駄だと思うかもしれませんが、基本的に金融機関は宅建業免許を持った業者が仲介していない個人間売買には融資をしません。
また任意売却の場合も、仲介業者が入り債権者との調整を行う必要があります。
従って、「買い手がローンを組まずに現金一括で購入する」かつ「売り手が売買代金で残っているローンを一括返済できる」という条件を満たす場合を除いて、親族間売買でも不動産会社に仲介を依頼しましょう。
もちろん、一般の不動産会社ではなく、親族間売買の実績のある会社を探すようにしましょう。
できる限り自己資金を用意する
もちろん現金で購入できれば問題ありませんが、それが難しい場合でもできる限り買い手に自己資金を用意してもらいましょう。
上記の通り、親族間売買では住宅ローンを組むことが難しいうえに、仮に組めたとしても代金全額をローンで組める可能性は低くなります。
そのため、ある程度の自己資金は確保できる親族に購入を依頼する必要があるのです。
可能であれば遠い親族に買ってもらう
親族間売買は、買い手にローンを貸す金融機関と、(任意売却の場合)売り手にローンを貸している金融機関のいずれにとってもできれば避けたいというのが本音です。
そこで、少しでも双方の金融機関の稟議を通せる可能性を上げるために、可能な限り遠い親族に買ってもらうほうが良いでしょう。
例えば、直系である親子間売買よりも、叔父や娘の夫(婿)と言った直系ではない親族に買ってもらう方が成功率は上がります。
親族間売買ができなかったら…
「買い手の親族が資金を準備できない」「買い手のローンが組めない」「債権者の承諾が得られなかった」「応じてくれる親族がいなかった」などの理由で親族間売買を断念せざるを得ない場合、リースバックという方法を採れる可能性もあります。
リースバックとは、親族ではなく不動産会社や投資家に自宅を買い取ってもらい、そこをそのまま賃貸物件として貸してもらうという方法です。
この方法を使えば、自宅を売却した代金で住宅ローンを返済し、その後は買主(オーナー)に賃料を払っていけばそのまま自宅に住み続けることが可能です。
まとめ
これまで述べてきた通り、親族間売買・親子間売買には大きなハードルやリスクが存在します。
そのため、すでに住宅ローンの返済が厳しい状況においては、親族間売買を希望しても成立しないこともある程度は覚悟して動く必要があります。
それでも親族間売買にチャレンジするのであれば、まずは購入を依頼する親族にしっかりと説明をしてリスクを承諾してもらったうえで、金融機関(売り手・買い手いずれも)との調整を進めるようにしましょう。
また、相談する不動産業者も慎重に選択してください。
一般の不動産業者では親族間売買の実績がほとんどないはずですので、過去に扱った実績がある会社を探しましょう。