住宅ローン返済が苦しい！任意売却で残債があっても不動産を売る方法

不動産を売却したいと考えた時、必ずしも普通に売却ができるわけではありません。

不動産を売却したいと考えた場合はまず、売ることができる状態であるのかが、非常に大切なポイントとなってきます。

通常であれば不動産の査定後、一般市場にて販売活動を行い、買い手が見つかれば売買は成立です。

ただし、この一般売却ができない場合とは、

①住宅ローンが残っており、不動産価値が住宅ローンを下回るオーバーローンの状態である場合と、

②既に住宅ローンを長期に渡って滞納してしまっている場合、などが挙げられます。

このとき、考えられる売却の手立てとして「任意売却」という不動産の売却方法があります。

・任意売却とは何か。
・自身の不動産は一般売却が可能なのか。
・任意売却とは一般売却と何が違うのか、どのような状態であると任意売却ができるのか。
・任意売却を選択して困ることはあるのか。

今回は、任意売却を解説します。

住宅ローン返済が苦しい場合の解決として任意売却を行う

不動産での任意売却とは、住宅ローン返済が苦しい場合の解決として行う売却方法です。

これは、通常住宅ローンが残った家は、銀行の抵当権が残っており、勝手に売買をすることはできないためです。

「住宅ローンが払えません。」と銀行に伝えたとしても、払ってくださいと督促を受けるだけで、許されることはありません。

銀行側と行える交渉として、リスケジュール（返済期間の延長）がありますが、収入が今後増える見込みが無ければ、リスケジュールでの解決は難しいのではないでしょうか。

そこで、今後も支払いが困難であると判断したときに、競売を避ける方法として「任意売却」を行うのです。

 任意売却とは残債があっても不動産を売却できる

通常、オーバーローン状態では、抵当権が外せず、勝手に売却活動を行う事はできません。

残債を上回る価格で評価されているか、又は下回った分を預金などで補えれば、一般売却となります。

一方で任意売却は、債権者(住宅ローンを貸している銀行やその保証会社)の承諾を得ることで、オーバーローン状態でも不動産を売却することができるのが特徴です。

任意売却は住宅ローンの滞納が前提

任意売却は、まだ住宅ローンを滞納していない状態では原則として行うことができません。

任意売却でオーバーローン状態の不動産を売却するためには、期限の利益を喪失し、代位弁済をしていることが必要になります。（詳しくは⇒代位弁済とは）

代位弁済が行われると、債権は銀行から保証会社に移ります。この段階でようやく、「任意売却を行います」と交渉することができるのです。

つまりこの任意売却をしたいという申し出は、住宅ローンの残債がある状態で行うことになり、残債があっても債権者に売却を認めてもらえれば、販売活動をしても良いとなります。

住宅ローンの滞納があっても不動産を売却できる

そして任意売却は、既に支払いが苦しく住宅ローンの滞納があっても不動産を売却できます。

滞納の期間としては、約6カ月間を経て、代位弁済が行われます。

既に2カ月滞納をしてしまっているとしても、この代位弁済が行われるまでの期間はまだ任意売却ができないため、期限の利益の喪失を待つことになります。

代位弁済までの期間は銀行から「督促」を受けることになり、早めに任意売却に切り替えますと伝えても、この期間を経るまでは認められません。

このような事実から、既に住宅ローンの滞納をしてしまっていても、代位弁済がなされた後、任意売却の申出を行い、売却を許可してもらう流れになるのです。

 競売との違い（任意売却のメリット）

では任意売却は競売と違いどのようなメリットがあるのか確認しましょう。

任意売却とは競売を避けることができる方法である

住宅ローンを滞納し、そのまま任意売却の申出をしなかった場合、当然住宅ローンが払えないままでは競売となってしまいます。（詳しくは⇒競売と任意売却の違い）

任意売却とはこの競売を避けることができる方法です。
代位弁済がなされてから、競売までは4～6カ月程度とされており、残された時間は少ないのですが、任意売却が認められれば、競売を避けることに繋がります。

競売と比較した際の任意売却のメリットについては下記の通りです。

プライバシーが守られる

任意売却は一般市場での売り出しとなるため、買い手側には任意売却であることは分かりません。

ポータルサイト等により販売活動を行い、内覧の希望者に室内を見ていただき、商談を進めます。

一方、競売ではBITサイトという競売物件専用サイトに掲載され、業者や個人の方までチェックすることが
できるため、近所の方に理由を知られてしまう恐れもあります。

任意売却であれば部屋の状況も掲載しない選択ができますので、プライバシーが守られることに繋がります。

競売よりも高く売買される

任意売却は、競売よりも高値で売却が決まることが多く、残債をより減らすことができます。
これによって、残債の処理の仕方を選択することができます。
債務整理の方法は、自己破産・個人再生・任意整理とそれぞれの状況に応じてメリット・デメリットが異なるため、残債が減ることで再出発に向けて動きやすくなるでしょう。

引越代や時期を考慮してもらえる

任意売却は、債権者の判断により異なりますが、引越代や時期を考慮してもらえることがあります。

一般的に債権者との交渉を不動産会社が行います。このとき、併せて引越しの費用や時期を調整してもらえることもあるため、新しい居住地を探しやすくなるのではないでしょうか。

このように、住宅ローンが払えない状況になった場合は競売を避ける為にも、任意売却を選択することはメリットが多くあります。

また、精神的にも執行官が訪れ、粛々と競売の手続きが進むのを待つよりは先行きの不安が軽減されることも確かです。

任意売却の注意点

次に、任意売却を行うときの注意点について解説致します。

任意売却は債権者の同意が必要である

まずは、債権者の同意が必要であるということです。
登記簿謄本には、抵当権の情報が記載されています。

住宅ローンの残債があれば銀行または保証会社が抵当権を入れており、住宅ローンを完済していても不動産を担保に他借入を行っていれば、抵当権の情報が記載されています。

この抵当権者が債権者となり、全ての債権者の同意なしに、売却はできません。

通常、債権者は少しでも債務を取り戻すため、競売より高値で売れる可能性のある任意売却を認めてくれますが、様々な要因から認められないこともあるため注意が必要です。

認められなくなる例としては、既に、競売の申立てが済んでいた場合や競売開札が迫っている場合、または債務者とのやり取りの中で揉め事があるなどが考えられます。（詳しくは⇒競売　取り下げ）

任意売却は信用情報に傷がつく

任意売却は信用情報に傷がつきます。
正確には、任意売却を行う前の過程で、滞納を起こす必要があり、そのときに信用情報に傷が入ります。

任意売却を行う為には避けられないため、デメリットとして必ず知っておかなくてはいけません。
信用情報に傷が入ると、回復するまでは新しくローンが組めない、クレジットカードが使えなくなるといった事態になります。

また、一部の賃貸物件が借りられなくなるなどは起こりますが、引越し先が見つからなくなるということはありませんのでご安心ください。

そして、既に滞納がある状態である場合や、併せて債務整理を検討されていた場合には、任意売却を行う事でのメリットの方が大きくなるため、一度ご相談することをおすすめ致します。

任意売却に強い不動産会社を選ぶことが重要

では、任意売却を行うにあたって、任意売却に強い不動産会社を選ぶことが重要となります。
以下の事を踏まえて、少なくても1000件以上は経験のある専門の不動産会社に依頼するとよいでしょう。

任意売却成功のカギは債権者との交渉である

任意売却成功のカギは債権者との交渉です。
住宅ローンの抵当権者（銀行）のみならず、2番抵当権がある場合や差押えがあった場合などはこちらも外さなくては売買ができません。

任意売却に慣れていない会社であると、交渉ができなかったり断られてしまったりすることもあります。
また、競売開始までの限られた期間の中で売却を行わなくてはいけない為、しっかりと連絡が取れる会社であることも大事なポイントです。

任意売却成立後の残債まで考える

任意売却は競売より高値で売却できることが多いですが、残債が残ってしまうことになります。
この残債の金額がどのくらい残るかによって債務整理の選択が変わってきます。

任意売却に強い不動産会社であれば、この売却後の債務整理のアドバイスももらうことが可能です。
自身のご職業・連来保証人の有無など、どのような選択が良いかは異なるため、債務整理の知識も必要となるのです。

家を残す手段リースバックを考える

最後に、自宅に住み続ける方法としてリースバックができるかもしれません。
条件が揃えばリースバックにてご自宅を売却し、賃貸として住み続けることができるのです。

条件は少し厳しいのですが、住宅ローンの滞納があっても、残債を上回る金額でリースバックが可能であるとまとまれば、まだ住み続けられる可能性があります。

任意売却の取り扱いに詳しい不動産会社に相談し、任せることで選択の幅が広がることもあるため、ご確認ください。

まとめ

任意売却は、住宅ローンの滞納がある状態でも一般市場で売却をすることができる方法です。

本来であれば、そのまま競売へとなってしまうことを止める最後の手段として行う事ができます。

任意売却を行い、少しでも良い再出発を切るためにも早めの相談をすることが重要となるため、自身の不動産が一般売却となるのか、任意売却となるのかわからない場合でも、早めに専門家にお問い合わせください。