「もう払えない…」住宅ローンが払えないと起きることと５つの対策

「この先一体どうなってしまうのだろう…」

住宅ローンが払えなくなってしまった方からのご相談で一番感じることは、“先が見えないこと”への大きな不安を抱えていらっしゃるということです。

結論から言うと、もし住宅ローンを払えなくなってしまうと、信用情報に傷が入ってしまううえに、銀行から激しい督促が来てしまいます。

そして、それでも払うことができなければ、最終的には競売で強制的に家を追い出されてしまうのです。

住宅ローンが払えなくなった家族の悲劇

私が知る中で最悪のケースは、住宅ローンを払えなくなり自宅が競売にかけられた後も家に居座り続けた結果、強制売却されてしまったご家族です。

そのご家族は競売にかけられた後も頑なに家に居座っていたところ、執行官に強制執行されて家から引きずり出されてしまいました。転居先もなく家を追われてしまい、家の中にあった家具や生活用品もほとんど持ち出せないまま引きずり出され、路頭に迷うという最悪の結末になってしまったのです。

しかし、実はそのご家族も住宅ローンを払えなくなった時点で正しい対策を取っていれば、本来そのような結果にはならなかったはずです。

そのご家族のような最悪の結果を回避するために大切なことは、次の3つです。

ここでは、住宅ローンを払えず滞納してしまった場合に実際に起こること、競売で家を追い出されるまでの流れ、そしてそれを回避する方法について解説しますので、今後の流れを理解いただいたうえで、取り返しがつかなくなる前にすぐにでも対策を講じるようにしましょう。

住宅ローンを払えないと起きる3つの大問題

もしあなたが住宅ローンを払えなくなって滞納してしまうと、主に以下の3つのことが起こります。

①銀行からの督促がくる
②信用情報に傷が入る
③最終的には競売で強制退去させられる

それでは、それぞれ具体的に解説していきます。

銀行からの督促

毎月の返済期日に住宅ローンを払えないと、まず最初に銀行から連絡が来ます。最初は穏やかな対応ですが、滞納が2ヶ月、3ヶ月と進んでいくと、どんどん対応が厳しくなっていきます。では、具体的にどのような督促がくるのでしょうか。

最初は確認の電話が掛かってくる

ローンの返済期日に引落ができないと、通常は当日また翌日すぐに銀行から電話が掛かってきます。

これが1回目の延滞であれば「引落ができなかったのですが、どうされましたでしょうか？」といった確認程度の連絡です。そのため、まだこの時点であれば「すみません、口座に入金するのを忘れていたのですぐに払います。」と回答すれば、銀行の担当者もそれ以上は追及してきません。

もし数日以内に入金できる見込みがあるのであれば、「〇日までに入金します」という旨を伝えましょう。
また、まだこの段階であれば、滞納分を支払ったうえで銀行に相談すればリスケジュール（返済期間を延ばしたり、一時的に利息のみの返済にすること）に応じてくれる場合もあります。

2ヶ月目に突入すると督促が厳しくなる

しかし、これが2ヶ月、3ヶ月目に渡って住宅ローンを払えないと銀行の対応も次第に厳しくなっていきます。電話の内容も「至急お支払いください」「いつまでに支払ってもらえますか？」といった厳しいものに変わっていきます。

この段階で、支払いの目途が立っているのであれば、銀行のその旨をしっかりお伝えしましょう。しかし、今後も支払いの目途が立たず、やむを得ず任意売却する方針であれば、それも銀行に早めに伝えたほうが良いでしょう。

一番よくないのは「払える目途もない、売却するつもりもない」という方針が決まらない状態です。それだと銀行の督促が強まるばかりですので、できる限り何らかの方針を伝えて相談しましょう。

2～3ヶ月目になると書面でも督促が届く

2～3ヶ月に渡って住宅ローンを払えない状態が続くと書面でも督促状が届くようになります。

最初は簡易なハガキから、次第に「督促状」や「催告書」といった封書となり、最後は内容証明郵便（郵便局がその内容を保存する書面）で厳しい文面の書面が届くようになります。

銀行員が家まで押しかけてくることもある

滞納期間が長くなってくると、銀行の担当者が家まで押しかけてくることがあります。これは各銀行によっても対応が異なり、まったく訪問してこない銀行もあれば、比較的早い段階で訪問してくる銀行もあります。

職場にまで督促の電話をかけてくることもある

これも銀行によって対応が異なりますが、住宅ローンを払えなかったとしても職場にまで銀行が連絡をしてくるケースはほとんどありません。

しかし、銀行からの督促の電話を無視し続けて全く連絡をしないと、銀行が連絡を取るためにやむを得ないと判断した場合には、本当に職場まで電話をかけてくることもあります。

債権回収会社から連絡がくることもある

滞納が数か月分溜まると、債権回収会社(サービサー)から連絡が来る場合がありますが、これ自体は慌てる必要はありません。

「〇〇債権回収株式会社」のような社名の会社から電話や督促が来るためビックリするかもしれませんが、これは銀行が住宅ローンの回収業務を専門の会社へ委託したためです。債権回収会社から連絡が来ること自体は、銀行から窓口が変わったというくらいに思っていて大丈夫です。

ただし、債権回収会社から「代位弁済」や「債権譲渡」という通知が来た場合は、もう競売への最終段階となり後戻りできなくなります。

信用情報に傷（ブラックになる）

住宅ローンは借金の一種であることには違いないので、もし払えなくなって滞納してしまうと信用情報に傷が入ってしまい、いわゆるブラックと言われる状態になってしまいます。

信用情報が傷つくとローンやカード・賃貸の審査に影響する

信用情報に傷が入ると、主に以下のようなデメリットがあります。

信用情報に傷が入ってしまうと、次に家や車などの大きな買い物をするときにローンを組めなくなってしまいます。また、新規でクレジットカードを作るのも難しくなり、場合によっては今持っているクレジットカードも使えなくなってしまったり、更新できないというケースもあります。

さらに、もし賃貸物件を借りるとなったときも家賃保証会社の審査に通らない可能性が出てくるため、選択肢が減ってしまう可能性があります。

1回でも払えないとすぐに信用情報に傷が入るわけでない

基本的に初めてのローンの滞納ですぐに信用情報に傷が入ることはありません。「信用情報に傷が入る」ということは具体的に言うと「銀行が信用情報機関に登録をする」ということで、仮に滞納してしまったとしてもすぐに支払えば銀行が信用情報機関に登録することはないからです。

ではどのくらいの期間滞納すると信用情報機関に登録をされてしまうかというと、これは金融機関やケースによって大きく異なるため一概には言えませんが、住宅ローンの場合は3～5ヶ月が目安です。

最終的には「競売」で強制退去

住宅ローンが払えなくなってしまい、滞納が続いてしまうと最終的には自宅が競売にかけられ強制退去させられてしまいます。では、競売とは具体的にどのようなものなのでしょうか。

競売とは？

競売とは、簡単に言うと自宅がオークションのような入札方式で強制的に売却されることです。

住宅ローンを借りている銀行やその保証会社は、回収できなくなった債権を回収できなくなると、裁判所に担保になっている不動産の競売を申し立てます。競売が申し立てられると、裁判所が調査を行ったうえで公に情報を公開し、入札形式で対象の不動産が売却されます。

そして、競売の入札が完了すると、落札した買い手に所有権が移転され、最終的には強制的に家を追い出されてしまいます。

競売はデメリットが大きい

自宅が競売になってしまうデメリットとしては主に以下の点が挙げられます。

以上のように、競売はデメリットが大きく、住宅ローンを払えなくなってしまった場合の最悪の結末と言えます。従って、後述する対処法で事前に対策を取り、何としても回避するようにしましょう。

最初の滞納から競売の強制執行までは1年以上掛かる

住宅ローンが払えなくなってしまうと、すぐに自宅を競売にかけられてしまうと誤解をされている方もいますが、最初の滞納から競売の開始決定までに半年以上の時間があります。

また、競売が開始決定されてからも実際に落札されるまでには更に半年以上かかります。そのため、住宅ローンの滞納から強制退去させられるまでには合計で1年以上の期間がありますので、その前に何らかの対策を取ることが大切です。

競売になった後に残った住宅ローンも返済義務が残る

自宅が競売にかけられてしまった場合、単純に家が取られるだけでは終わりません。もし競売で落札された金額で残っている住宅ローンを全額返済できない場合、残ってしまったローンの残債も返済義務が残ります。

住宅ローン滞納から競売までの流れ

実際に住宅ローンを払えなくなってしまった場合、以下の流れで競売が進んでいきます。

滞納1～6ヶ月　銀行からの督促

前述の通り、住宅ローンを払えないと銀行から督促の電話や通知が届くようになります。滞納が1ヶ月を超えると、銀行の対応が厳しくなり、電話も頻繁にかかってくるようになり、「督促状」や「催告書」と言った書面も届くようになります。

この段階であれば、まだすぐに自宅が競売にかけられるということはありません。一番やってはいけないのは銀行からの連絡を完全に無視することです。前述の通り、支払える見込みがあるのであれば、銀行の担当者にその旨を伝えて随時相談するようにしましょう。

滞納5～6ヶ月　期限の利益喪失

住宅ローンの滞納が5～6ヶ月に達すると「期限の利益」を喪失してしまいます。期限の利益とは「分割で返済する権利」のことで、それを喪失するということは、簡単に言うと「住宅ローンの契約が解除となって残っているローンの一括返済を求められる」ということです。

この段階まで来てしまうと、その後は粛々と競売の手続きを進められてしまいます。競売を避けるために任意売却をするのであれば、この段階で債権者にその旨を申し出るようにすることが大切です。

滞納5～7ヶ月　代位弁済

期限の利益を喪失すると、保証会社が付いている場合はその保証会社があなたに代わって銀行に一括返済します。これを「代位弁済」と言います。

保証会社が代位弁済すると、窓口が銀行から保証会社または保証会社が委託する債権回収会社に代わり、「保証会社が立て替えて支払ったので、保証会社に一括返済してください」という趣旨の通知が届きます。なお、保証会社がついていない場合は、銀行の窓口が支店から債権回収部門に変わります。

代位弁済されると、通常はすぐに次の競売の申し立てに進んでしまいます。それを避けるためには競売の申し立てをされる前に、任意売却する旨を債権者に伝えましょう。

滞納6～8ヶ月　競売申し立て

代位弁済後に一括返済ができなければ、保証会社が裁判所に競売を申し立て、競売開始が決定されます。競売が開始されると裁判所から「競売開始決定通知」という書面が届きます。

また、競売が開始されると裁判所で「配当要求公告」という公告がなされ、自宅が競売に掛かったことが公開されてしまうため、それを見た不動産会社の訪問やチラシが入るようになります。

競売申立後1～3ヶ月　執行官訪問・現地調査

競売開始決定から1～3ヶ月で執行官が現地調査のために自宅を訪問してきます。

訪問日は事前に書面で通知され、立ち会いを依頼されます。なお、訪問予定日が仕事等でどうしても立会できない場合は、裁判所に連絡をすればある程度は日程の調整に応じてくれます。

競売申立後4～6ヶ月　競売情報の一般公開

執行官が自宅を訪問してから2～3ヶ月で入札期日が決定し、通知がされます。

そして、競売となったことが裁判所より公告され、インターネットに公開されてしまいます。そのため、この時期から入札を検討している不動産業者や投資家などが自宅周辺を見に来ることが増えます。

競売申立後6～8ヶ月　入札・開札

公告から2ヶ月程度で入札が開始されます。入札期間は約1週間程度で、その後開札となり、落札者が決定して売却許可決定がなされます。その後、落札者が代金を納付すると所有権が落札者に移転し、自宅が落札者の所有物となってしまいます。

競売申立後8～10ヶ月　強制執行による退去

原則としては所有権が移転するまでに自宅を明け渡さなければなりませんが、その後も自宅に居座ると最終的には強制執行により強制的に自宅を追い出されてしまいます。

その場合、室内の家具や家電といった動産物はすべて処分されてしまいますので、万が一競売になってしまった場合は強制執行になる前に必要なものを持って退去しておいた方が良いでしょう。

住宅ローンを払えないときにとるべき５つの対処法

住宅ローンが払えなくなってしまってしまうと、前述の通り最終的には競売で自宅を強制退去させられてしまいます。そうならないためにはできる限り早い段階での対処が必要です。具体的には以下の５つの方法を検討しましょう。

「リスケジュール」で返済条件を変更

まだ住宅ローンを滞納していない段階で銀行相談すれば、返済を猶予してもらえる場合があります。

これはリスケジュールと呼ばれる方法で、一時的な収入の減少などを理由に住宅ローンが払えなくなってしまった場合に、銀行に相談すると「半年間は利息だけ支払う」「返済期間を延ばす」などといった対応をしてもらえる場合があります。

ただし、リスケジュールをすると返済期間が延びるため、その分利息が増えて支払う総額はリスケジュール前よりも大きくなってしまいます。

従って、一時的な要因でローンの返済が苦しくなってしまった場合は有効ですが、慢性的に家計の収支が合っていない場合には余計に苦しくなってしまいます。

「住宅ローンの借り換え」で金利負担を軽減

昔の高い金利のまま住宅ローンを借りている方は、他の銀行に借り換えをすることによって金利が下がり、毎月の返済負担を軽減できる可能性があります。ただし、すでに滞納がある状態では借り換えをすることはできません。

「債務整理」で住宅ローン以外の借金を軽減

住宅ローン以外に借金がある場合は、住宅ローン以外の借金の債務整理をして負担を軽減するのも方法のひとつです。

「他の借金の負担が減れば住宅ローンは問題なく払っていける」という方には有効な手段と言えます。具体的には任意整理や個人再生（住宅ローン特則）などの債務整理方法があります。

「リースバック」で住み続けながら家を売却

自宅を一度売却し、そのうえでその自宅を買い手から賃貸として借りることで、売った後も毎月家賃を払いながらそのまま住み続けられるという方法です。もし、今支払っている住宅ローンの月額よりも、リースバック後の家賃を安く設定することができれば負担を軽減することができます。

ただし、リースバックには様々な要件があり、成功率は高くないのが実情です。特に住宅ローンの残債がまだ大きい場合は難しいでしょう。

「任意売却」で高値で売却　

任意売却とは、競売ではなく一般の市場で自宅を売却する方法です。あくまでも一般の市場で売却するため、競売と異なり売却価格が安くなってしまったり、住宅ローンを払えなくなってしまったことが他人に知られてしまうといったことがありません。

（住宅ローンを払えなくなってしまった場合の対処法についてより詳しくはこちら>>）

銀行に相談するのは無駄？

もし住宅ローンを払えなかった場合、銀行は返済を待ってくれるのでしょうか。

結論から言うと、銀行に返済を待ってくれと伝えてもほとんど応じてもらえません。
これが最初の1ヶ月目の延滞であれば、多少は猶予をしてくれます。銀行から電話が来たときに、事情を説明したうえで「１週間待ってほしい」と伝えれば、それくらいであれば銀行も応じてくれることが多です。

しかし、「1ヶ月待ってほしい」と言っても、残念ながら「わかりましたお待ちしています」とすんなり引き下がってくれることはなく、「そんなに待てないのでどうにか払ってください」と言われてしまいます。

ただし、だからと言って完全に連絡を無視してしまうと督促が激しくなるだけでなく、自宅へ訪問してきたり、会社へ電話をかけてくる恐れもありますので、定期的に連絡は取っておいた方が良いでしょう。

なお、前述のリスケジュールを銀行に相談する場合は、先に滞納分をすべて完済してからの相談を求められます。

まとめ

ここまで住宅ローンが払えなくなってしまった場合にどのようなことが起きるのかを解説してきました。前述の通り、住宅ローンを滞納してしまったとしても、すぐに競売で自宅を追い出されてしまうわけではなく、競売を回避するための対策を立てる時間は十分にあります。

しかし、問題を先送りしたり放置してしまうと取り返しのつかないことになりかねません。大切なことは今の状況とこれから起こることを理解し、少しでも早く対策を取ることです。