マイホーム購入！夫婦で約540万円分お得に住宅を購入するための７つの税金控除・給付金制度

今まさに、マイホーム購入を検討しているあなたへ。

マイホームの購入には様々な税金が関係していることをご存じでしょうか。

購入時に支払わなくてはいけない登録免許税や印紙税もあれば、後に支払うことになる不動産取得税や固定資産税など、逃れることはできない多くの税金の支払いがあります。

しかし、この税金は特例などを活用することで節税することができます。
また住宅取得給付金などをかしこく利用すればマイホームをお得に購入することができるのです。

この節税の金額は、購入する物件や条件によって異なりますが、その要件や申請方法を知らずに住宅を購入してしまうと、「実は適用外であった！」なんてことになりかねません。

逆に、(すべて適用できる方は少ないですが）あらゆる特例や給付金制度を活用すれば、約540万円も得する可能性もあるのです。

今回の記事では、不動産を購入してしまってからでは遅い税金の仕組みをまとめています。

初めに例題として、【令和2年4月20日に住宅購入をしたAさん】のパターンで税金がいくら得になるのか見てみましょう。

この場合は、現在受けられる税金控除及び、給付金は下記のようになります。

Ａさんのパターンでは、合計で約540万円得をしていることになります。　

※住宅ローン控除を最大10年間適用した場合

これだけ税金控除（減額）や給付金があるだけでご家計はとても助かりますね。

ただし要件を満たしていない場合は、すべてが適用されるとは限らなくなってしまいます。
では詳しく、本章にて要件などを確認しましょう！

• 住宅ローン控除：最大約480万円も得になる

初めに住宅ローン控除とは、マイホームをローンで購入した場合に、そのローン年末残高に応じて所得税や住民税の税額を軽減できる制度のことを言います。

一般的には「住宅ローン減税」とも呼ばれています。

この制度を受けるためには、入居の翌年に確定申告が必要になります。

給与所得者の場合、2年目からは年末調整で手続きすることが可能です。

基本的にはお住まいの地域を管轄する「税務署」で、確定申告の時期にご自身で手続きを行うことと覚えておいてください。

毎年の住宅ローン残高の1%が所得税から10年間控除される

現在の住宅ローン控除制度は、年末住宅ローン残高の1%が所得税から10年間控除されます。（※令和3年12月末までの居住開始）

そして、居住年月日によって控除額の計算式が異なります。

一般住宅の場合は各年の控除限度額は40万円

まずは、一般住宅の場合で見てみましょう。各年の控除限度額は40万円です。

10年間控除を受けると最大で約400万円も控除を受けられる場合があるのです。

さらに、特例で消費税率10％が適用される住宅の取得をして、令和元年10月1日から令和2年12月31日までの間に入居した場合には、最大控除額26.66万円で控除期間が3年間延長され、これも含めると13年間で最大約480万円も控除されます。

所得税で控除しきれない分は住民税から一部控除される

毎年所得税から最大40万円を控除されますが、実際には控除可能額が控除前の所得税額を上回り、控除しきれないケースもあります。

そうした場合、控除しきれなかった分は個人住民税から税額控除する事が可能となります。
例えば額面年収が500万円では、所得税額は40万円に満たないため、住民税からも控除されるということです。

なお、この場合の手続きは、不要です。
所得税で控除しきれない金額があれば、自動的に個人住民税からの控除が行われます。

住宅ローン控除の対象住宅と要件について

ではこの住宅ローン控除を受けるための対象住宅と要件を確認しましょう。

新築住宅の場合

まずは、新築住宅の場合の要件です。

中古住宅の場合

次に、中古住宅を購入する場合には、上記の新築の基準に加えて、次のいずれかに適合することが要件となります。

住宅ローン控除にはこのように購入する不動産に対する要件がありますので、外れてしまうと受けることができません。購入前にしっかりと確認しましょう。

住宅ローン控除は借入れを行う個人単位で申請できる

住宅ローン控除は、控除申請は個人単位で行えます。

従って、ローンを組めば夫婦それぞれに住宅ローン控除が適用されるので、控除される額を引き上げることも可能です。

現在は共働きの世帯では、夫婦でローンを負担してマイホームを夫婦の共有名義にすることで、最大限住宅ローン控除を受けるケースも増えてきているのです。

認定住宅の住宅ローン控除：最大約600万円も得になる

１章では住宅ローン控除は最大で約480万円もお得になることをお伝えしましたが、購入した住宅が認定住宅であれば、最大約600万円も得になります。

では「認定住宅」とは？ですが、認定長期優良住宅または、認定低炭素住宅のことを指します。

長期優良住宅とは？

長期優良住宅とは、長く良い状態で長持ちさせるために決められた基準で設計・申請し、都道府県知事もしくは市町村長に認定された住宅のことです。

低炭素住宅とは？

低炭素住宅とは、二酸化炭素の排出の抑制に資する建築物で、所管行政庁（都道府県、市又は区）が認定を行う住宅です。

この二つの認定基準は厳しいため全ての物件には認定が降りませんが、認定通知が下りているかの確認は不動産購入前に確認を取ることが可能です。

毎年の住宅ローン残高の1%が所得税から10年間控除される

一般住宅と同じく認定住宅の住宅ローン控除制度は、年末住宅ローン残高の1%が所得税から10年間控除されます。（※令和3年12月末までの居住開始）

そして、認定住宅も下記の通り、居住年月日によって控除額の計算式が異なります。

各年の控除限度額は50万円

認定長期優良住宅等の場合は、各年の控除限度額は最大50万円として設定されています。

10年間控除を受けると最大で約500万円も控除を受けられる場合があります。

さらに、特例で消費税率10％が適用される住宅の取得をして、令和元年10月1日から令和2年12月31日までの間に入居した場合には、最大控除額33.33万円で控除期間が3年間延長され、これも含めると13年間で最大約600万円も控除されます。

住宅ローンを組まなくても最大65万円の特別控除がある

この認定長期優良住宅や認定低炭素住宅の認定を受けた場合は、住宅ローンを組まなくても減税される仕組みがあり、最大65万円の特別控除を使うことができます。

これは住宅の性能強化に必要な、標準的な掛かり増し費用（43,800円／m²）の10%を、その年分の所得税額から控除し、控除しきれなかった場合には残りを翌年の所得税から差し引くことができる仕組みとなります。

特別控除と住宅ローン控除は併用できない

この特別控除制度は、現金で購入した場合の制度なので住宅ローン控除と重複して適用はされず、いずれかの選択となります。

住宅ローン控除は住宅ローンを利用しないと使えませんが、もし現金での購入を考えていた場合にこちらの制度を活用することができるかもしれません。

すまいの給付金：最大約50万円給付

次に、最大約50万円の給付を受けられるすまい給付金をご紹介します。

すまい給付金とは、消費税増税後のマイホーム取得にかかる負担を軽減すべく国土交通省で設けられた給付金制度です。

この制度は自ら申請しなくては給付を受けられないため、給付漏れや要件に該当しない場合はもらえなくなってしまいます。

この給付申請は、自宅の引き渡しを受けてから1年3ヶ月以内に行わなくてはいけないため、うっかり忘れて申請期限が過ぎてしまっていたなんてことがないように注意しましょう。

年収要件に応じて給付基礎額は異なる

給付額は、収入額（都道府県民税の所得額）に応じて下記図のように異なります。

また、各住宅所得者の持ち分に応じて受け取ることができます。

※消費税10％の場合
※給付基礎額に持分割合を掛けると自身の受取額が算出できます。(実際の給付額＝給付基礎額×登記上の所有権の持分割合）

すまい給付金の対象要件について

すまい給付金受けられる対象住宅は以下の通りです。

また、すまい給付金は住宅ローンを組んでいなくても対象となる場合があります。

その場合は追加で以下の要件があります。

現金の購入でも上記①～③を満たすことができれば給付を受けることができるので、自身が対象になるのか確認をして申請をしましょう。

住宅取得資金の贈与の特例：最大1500万円非課税になる

通常、親族など第三者から資金を譲り受けると贈与税が課税されてしまいます。

しかし、住宅を購入するための資金として両親などから贈与を受ける場合、住宅取得資金の非課税特例を使えば、最大1500万円も贈与税を非課税にすることができます。

住宅取得資金とは、住宅の新築、取得、増改築などの資金を父母や祖父母の直系尊属から贈与してもらうことをいい、この取得資金には本来贈与税がかかります。

住宅取得資金の非課税特例を使うことで、贈与資金を最大限使うことが出来るようになるのです。

非課税限度額は契約締結時期で異なる

この非課税の限度額は、住宅家屋の取得時期によって異なります。

また、省エネ等住宅に該当するかによっても限度額に差が出るので確認しましょう。

※消費税10％の場合
※省エネ等住宅とは、断熱等性能等級４級以上、一次エネルギー消費量等級４以上、高齢者等配慮対策等級３以上、耐震等級２以上又は免震建築物のいずれか該当の住宅用家屋

贈与の非課税特例の対象要件について

では主な対象要件を確認しましょう。

この住宅取得資金の非課税特例は、贈与した資産を相続財産へ加算ないため相続税対策としても有効です。

期限などに注意して活用しましょう。

• 不動産取得税：建物の課税標準額が最大1200万円控除される

建物のにかかる不動産取得税も特例で課税標準額を最大1200万円控除できます。

また、土地の取得についても最低45,000円の税額控除が受けられます。

不動産取得税とは、土地や建物の不動産を取得（購入）した人に課せられる税金ですが、これらの控除を使えば取得税が全くかからないということも珍しくありません。

不動産取得税の税額は、「課税標準額×税率」で計算されます。

この税金の支払いは、取得時の１回限りになりますが、減額の特例を受けるためには自ら申告しなくてはいけませんので、きちんと理解したうえで手続きを行いましょう。

建物の不動産取得税軽減の要件と計算

建物の不動産取得税の減税は、以下の要件を満たす必要があります。

この要件を満たせば、新築住宅の場合に課税標準額が1200万円控除されます。

さらに認定長期優良住宅であれば控除額が1300万円に拡大されています。

新築住宅の場合の不動産取得税の計算

不動産取得税＝（固定資産税評価額−控除額1200万円）×税率３％

中古住宅の場合

中古住宅の場合、「床面積50㎡以上240㎡以下」という要件に加えて、下記のいずれかの要件を満たす必要があります。

上記のいずれかの条件を満たす中古住宅であれば、その住宅の新築時期に応じて不動産取得税の控除を受けることができます。

不動産取得税額＝（固定資産税評価額−下記の新築時期に応じた控除額）×税率３％

土地の不動産取得税軽減の要件と計算

住宅用の土地を取得した際の不動産取得税の軽減を受けるためには、以下の要件を満たす必要があります。

上記の基準を満たす土地を取得する場合には、下記ＡかＢの金額のうち、大きいほうを土地の税額から控除することができます。

土地の不動産取得税額 ＝ （固定資産税評価額 × 1／2 × 3％）ー 控除額（下記AかBの多い金額）

Ａ．45,000円
Ｂ．（土地１㎡当たりの評価額×2分の１）×（住宅床面積×２※200㎡限度）×３％

※不動産取得税軽減は適用期限があり、現時点では2022年3月31日まで継続となっています

• 登録免許税：新築住宅登記が1％の軽減税率へ

次に登録免許税には軽減措置があり、登記費用が0.1％に軽減されます。

登録免許税とは、不動産を購入・取得したときに所有権の登記に対してかかる税金です。

登録免許税は、下記の通り「移転登記」「抵当権設定登記」それぞれに税率があり、それぞれに軽減税率が定められているのです。

それぞれの登記項目に軽減措置がある

では、各税率を図にて確認しましょう。

※この登録免許税の軽減措置は令和3年3月31日までが期限となっています

• 固定資産税：税額は3年間、2分の1に減額

新築住宅の固定資産税は、3年間2分の1に減額されます。

固定資産税とは、土地・建物等の不動産の所有者として登録されている人に掛かる税金です。

課税対象となる土地や建物は、所有権を得た際に登記簿に登記をすることになるので、あらためて固定資産税の申告の際に申し出る必要なく、「固定資産税評価額（課税標準額）」は毎年送られてくる納税通知書で確認することが可能です。

納付時期は、4月、7月、12月、2月の年4回に分割して納付することになっています。

構造区分別に減額期間は異なる

住宅が令和４年３月３１までに新築されれば、新築後３年間は２分の1に減額されます。

また、長期優良住宅であれば新築後5年間２分の１に減額されます。

構造区分別に減額期間は異なるため、下記図にて確認しましょう。

住宅の敷地は課税標準が軽減される

そして、固定資産税は敷地（土地）の部分に関しても課税標準の軽減措置があります。

1戸あたり200㎡以下の部分が評価額の6分の1となります。

このように軽減措置があることをご説明いたしましたが、固定資産税は土地・建物と登記に基づき納税通知書が届くため、自身で手続きは必要ありません。

軽減措置後は本来の固定資産税を納めると覚えておくとよいでしょう。

まとめ　

さて、たくさんの住宅購入に関わる税金に関してご説明しましたが、これらの制度を漏れなく受けるために、夫婦でよく話し合い、購入する住宅で受けられる制度を事前に理解しておくことが大切です。

実際に減税や給付を全て受けられたとしたら、約540万円も得をすることになるのです。

このことも踏まえて、どのような家を購入するのか検討してみてはいかがでしょうか。